人民法院案例库：抵押权设立后形成的租赁权是否必须涤除？

拍卖财产上形成于抵押权设立后的租赁权，并非一律应予涤除。若租赁权不影响抵押权的实现，可以在征得申请执行人同意后予以带租拍卖。

阅读前瞻

抵押权设立后抵押财产出租，根据法律规定，租赁权应当依法涤除。然而是否一定需要涤除？本期，我们以人民法院案例库的一起案件为例，与各位读者分享该问题。此外，为深入探讨租赁权的涤除问题，我们整理了案例形成了系列文章，将陆续进行发布。

裁判要旨

拍卖财产上形成于抵押权设立后的租赁权，并非一律应予涤除。若租赁权不影响抵押权的实现，可以在征得申请执行人同意后予以带租拍卖。

案件简介

1. 2019年10月23日，因舟山某某置业公司等公司欠付某某信托公司款项，北京市方圆公证处作出执行文书。其中执行标的为2.02亿元，且就舟山某某置业公司已办理抵押登记的145套房产，某某信托公司享有优先受偿权。
2. 2019年10月25日，申请执行人某某信托公司向舟山中院申请执行。
3. 经舟山中院释明，某某信托公司同意对大部分先抵后租房屋的租赁权不予涤除。
4. 后舟山中院对上述房产进行带租拍卖。各租户均予以积极配合，在拍卖成交后重新和买受人签订租约并缴纳租金。
5. 2020年11月25日，舟山中院作出（2019）浙09执155号之八十一号裁定，终结本次执行程序。

争议焦点

抵押权设立后形成的租赁权是否必须涤除？

裁判要点

第一，晚于抵押权设立的租赁权并非必须涤除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

据此，法律对执行标的物上租赁权与抵押权竞合关系的调整，系按照设立的先后顺序确定二者之间的对抗效力，并不能简单得出先抵后租的财产在拍卖时必须涤除租赁权的结论。

顺位在先权利的实现并不需要消灭顺位在后的权利，租赁权不因其顺位在后就必然在抵押权实现时终止，需对其是否对抵押权实现造成阻碍进行衡量。本案中，因涉案房产为商铺、办公用房，买受人竞购案涉房产的目的不同于居民住宅，并非为了居住而是用于投资，更看重房产所蕴含的商业价值。相对于租赁关系是否存在，买受人更关注租期长短、租金高低以及能否按时收取等因素。相较于涤除租赁权后拍卖的处置方式，在租约期限合理、租金合适的情况下带租拍卖，可以迅速带来持续、稳定的租金收益，买受人对房屋商业价值预估更高，房屋竞买价格也会提升。舟山中院通过前期对少量商铺带租拍卖的尝试，发现相较于涤除租赁权的商铺，该部分商铺的围观、报名人数明显较高。从本案司法网拍的成效来看，带租拍卖商铺的成交价格也相对较高。带租拍卖不仅不会减损商铺价值，相反还会对房屋的拍卖价格有所提升，也更加有利于抵押权人债权的实现。

第二， 租赁权涤除与否应综合考量各方因素并以抵押权人意愿为准。 租赁关系的存在与否对于抵押权实现是否有影响是事实判断问题，只有带租拍卖价格比租赁权涤除后拍卖的价格低，才能认定租赁对抵押权实现构成影响。对此，可通过不动产强制拍卖前的评估程序进行测算，进而对租赁权是否对抵押权实现造成影响加以判断。本案执行中，舟山中院通过仔细核查，对于少量租约过长、租金偏低、未按时缴纳租金的租赁合同确认为对抵押权实现有影响，对租赁权依法予以涤除。对于剩余大部分的租赁合同，舟山中院考虑到涉案房产为商铺、办公用房，通过审查租赁合同真实性，评估续租价值，比对带租与不带租拍卖价格，在确认租赁权存续不会影响抵押房产处置价格，确定了带租拍卖的处置思路。同时，当事人对自身权利享有处分权，而处分权的核心在当事人可自由支配、处分自己其所享有的实体性、程序性权利而不受外界干扰。抵押房产上的租赁权是否涤除，直接涉及到抵押权人利益，抵押权人最有发言权，法院不能依职权做出决定。本案中，舟山法院依法向申请执行人释明，若对抵押房产租赁权全部予以涤除，必然会引发执行异议、异议之诉等纠纷，甚至因房屋装修赔偿、腾退等产生一系列社会问题，进而可能引发群体性事件。如此以来，债权实现时间过长、花费成本过大，也违背了本案申请执行人尽快实现债权回笼资金的初衷。某某信托公司认可法院的意见，同意对抵押房产进行带租拍卖。

案例来源

《某某信托公司与上海某某投资公司、杭州某某房地产公司、舟山某某置业公司执行实施案》[舟山中院(2019)浙09执155号]（人民法院案例库：2023-17-5-101-002）

实战指南

一、民事领域遵循意思自治原则。 虽然上一篇案例中，我们提到现实中租赁权的存在一般都会对潜在竞买者以及竞拍价格产生不利影响，但如果申请执行人明确表示该租赁权无需涤除，即表明该租赁权的存在未对该优先受偿权的实现有不利影响，则法院可以选择带租拍卖的方式进行拍卖。

二、对于租赁人来说，本案例并非提供了一处避难所。 需要看到的是，本案相对特殊，案涉房产是商铺，并且涤除租赁权会产生一系列的赔偿问题，同时也会影响执行程序的效率。在法院的大力协调及申请执行人的同意之下，才保留了租赁权。租赁人仍需对租赁物的权属情况进行详细核实，降低自身风险。

延伸阅读

执行法院虽有依法涤除租赁权的权利，但应当充分尊重申请执行人的选择权。

案例1：北京某某酒店管理有限公司、某某银行股份有限公司泉州分行与石狮市某某石化纺纤有限公司、某某投资集团有限公司等借款合同纠纷执行复议裁定书[福建高院(2023)闽执复199号]

福建高院认为，执行法院虽有依法涤除承租人对案涉房地产占有使用的权利，但亦应充分尊重申请执行人（抵押权人）泉州某某银行的选择权。如其认为带租拍卖更有利于本案债权执行，应予以准许。同时，即便泉州中院涤除了复议申请人某某公司甲对案涉房地产的占有，但并未对案涉房地产租赁合同的效力给予否定性评价。复议申请人某某公司甲依法可以在司法拍卖案涉房地产前主张优先购买权，也可以通过其他法律途径解决就履行案涉房地产租赁合同所产生的争议。

即使租赁权人主张租赁时经过了抵押权人的同意，执行法院能够在执行程序中涤除租赁权。

案例2：《某旺公司、某超公司金融不良债权追偿纠纷执行审查类执行裁定书》[案号：湖北高院（2020）赣执复131号]

复议申请人某旺公司认为租赁时得到了抵押权人的同意，并且对案涉房产进行了改造和投入，也有稳定的租金收入，利于案涉房产的增值，甚至有利于处置该案涉房屋，当承租人的利益不影响抵押权时，实现抵押权没有必要一定涤除承租权。

湖北高院认为，由于案涉房屋租赁合同约定的租赁期限为12.5年，截至2020年12月约定的租赁期限仍剩余长达7.5年，因案涉房屋客观上长期无法移交买受人占有将影响该房屋实现抵押权拍卖成交的几率，进而影响本案申请执行人鼎超公司抵押权的实现，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖的规定，本案执行法院作出（2019）赣11执294号之三执行裁定，涤除案涉房产负担的成立在后的租赁关系并解除某旺公司对案涉房产的占有和使用权具有事实和法律依据。某旺公司以其已对案涉房屋投入资金装修改造、可以收取租金增值以及申请执行人受让本案债权应当承受租赁负担后果等理由进行抗辩，缺乏事实和法律依据。至于某旺公司与某球公司之间因租赁合同履行产生的争议，可以另行依法主张权利。