入库案例：计算超标的查封时，如何估算查封房产的价值？

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超标的查封，是保全与执行中绕不开的“雷区”——一边是原告/申请执行人急盼回款，一边是被告/被执行人财产被过度冻结，稍有不慎便触碰法律底线。如何认定“明显超标的”？财产价值波动如何应对？评估时点、查封范围、救济路径，环环相扣、争议频发。本组文章聚焦超标的查封实务痛点，帮您精准把握边界的尺度。

裁判要旨

执行过程中，执行法院查封了被执行人多套房产，在审查是否存在超标的查封时，需要对涉案房产的价值进行估算。对于一手房的价值，可以参照新建商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价、专业房产APP、新建商品房买卖合同成交价，并结合涉案财产的查封顺序、确定拍卖保留价时可能降价的幅度等因素，综合进行估算，进而确定是否存在超标的查封。

案件简介

1. 2019年8月28日，兰山法院在审理某甲银行某分行与某甲公司等金融借款合同纠纷一案中，依申请查封了临沂某公司名下的70套房产，查封期限三年。
2. 2020年2月7日，兰山法院作出一审民事判决，判令某甲公司偿还借款本金2000万元及利息，临沂某公司等承担连带清偿责任。临沂某公司不服，提起上诉。
3. 2020年12月1日，临沂中院作出二审民事判决，驳回上诉，维持原判。
4. 2020年12月25日，兰山法院根据某甲银行某分行的申请立案执行，后经临沂中院指定由沂南法院执行。
5. 2021年8月27日，临沂某公司与临沂市住房和城乡建设局、某乙银行某支行共同签署《临沂市商品房预售资金监管协议》，约定其在某乙银行X1账户为商品房预售资金监管账户。
6. 2021年9月9日，沂南法院立案执行。
7. 2021年9月22日，沂南法院作出执行裁定，冻结临沂某公司在某乙银行X1账户及X2账户内的存款。
8. 临沂某公司提出执行异议，主张其是否承担连带责任尚不明确、执行超标的、冻结的X1账户为监管账户，请求撤销执行行为并解除账户冻结。
9. 2021年11月17日，沂南法院经审查认为X1账户为监管账户，应解除冻结，遂作出（2021）鲁1321执异53号执行裁定：解除对X1账户的冻结，驳回临沂某公司的其他异议请求。
10. 某甲银行某分行不服，向临沂中院申请复议，主张不存在超标的查封，解除监管账户冻结缺乏依据。
11. 复议听证中，双方对以下事实予以认可：查封的临沂XX1小区13套房产为住房；临沂XX2小区56套房产中，7套住房、42个地下车位、7个储藏室，其中7套住房中的一套已因案外人异议中止执行。某甲银行某分行提交二手房网站查询的在售信息，拟证明查封房产价值较低；临沂某公司提交房产局备案价格、商品房买卖合同等，拟证明房产价值较高、存在超标的查封。
12. 2021年12月14日，临沂中院作出（2021）鲁13执复257号执行裁定，驳回某甲银行某分行的复议申请，维持沂南法院的异议裁定。

争议焦点

本案是否存在超标的查封的情形

裁判要点

一、认定超标的查封的，查封房产为一手房的，可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格；查封房产为二手房的，可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价。

本案的执行依据是（2019）鲁1302民初13421号民事判决和（2020）鲁13民终3731号民事判决，根据上述民事判决，被执行人某甲公司负有限期向复议申请人某甲银行某分行偿还借款本金2000万元及利息、财产保全费5000元等义务，被执行人临沂某公司等对上述给付义务承担连带清偿责任。本案中，根据被执行人提供的涉案房产查封登记信息以及兰山法院出具的情况说明，证明了该案对涉案68套房产的查封均系首封，其中包括临沂XX1小区13套住房，临沂XX2小区6套住房、42个地下车位、7个储藏室。

一般来讲，执行过程中：查封、扣押、冻结财产的价值可以按照下列方式估算：（1）冻结银行存款的，以实际冻结的金额为冻结金额。（2）查封房产的，参照同地段、同条件的房产价值估算查封财产的价值。查封房产为一手房的，可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格；查封房产为二手房的，可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价格。

二、本案中综合查封、冻结资产的估算总价值，即使考虑到确定拍卖保留价时可能降价的幅度，足以能保障复议申请人涉案债权的实现。在此情况下，沂南法院仍对被执行人在某乙银行的商品房预售资金监管账户进行冻结，存在超标的查封行为。

关于涉案临沂XX1小区的13套住房的估算价值。被执行人提供的新建商品房网签备案管理子系统显示的相关房产拟售单价为8283元/㎡，虽然复议申请人不予认可，但结合复议申请人提供的某甲二手房网站、某乙二手房网站、某丙二手房网站中临沂XX1小区房产在售信息显示，挂牌均价为6294元/㎡或6481元/㎡，可以认定新建商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价8283元/㎡，一定程度上能客观反映涉案临沂XX1小区房产的价值。据此，参照新建商品房网签备案管理子系统中的拟售单价8283元/㎡，估算涉案临沂XX1小区13套住房价值为10923372元。

关于涉案临沂XX2小区6套住房的估算价值。被执行人提供的2020年10月31日其与买受人魏某某签订的新建商品房买卖合同显示，魏某某购买的临沂XX2小区X号楼X单元X室单价为16000元/㎡²，复议申请人某甲银行某分行虽不认可上述房产单价，但并未提供充分证据予以反驳，据此，参照上述房产单价，被执行人主张房产单价按15000元予以估算房产价值，法院予以认可。经估算，涉案临沂XX2小区6套房产总价值为17099700元。

经估算，涉案临沂XX1小区的13套住房和临沂XX2小区6套住房总价值为28023072元，此外，涉案查封的财产还有临沂XX2小区42个地下车位、7个储藏室，且还实际冻结了被执行人某房地产公司在某乙银行X2账户存款110余万元。综合上述涉案查封、冻结资产的估算总价值，即使考虑到确定拍卖保留价时可能降价的幅度，足以能保障复议申请人涉案债权的实现。在此情况下，沂南法院仍对被执行人在某乙银行的商品房预售资金监管账户进行冻结，存在超标的查封行为。

案例来源

《某甲银行某分行与临沂某公司执行复议案》[临沂中院（2021）鲁13执复257号]（人民法院案例库入库编号：2024-17-5-202-020）

实战指南

一、查封房产价值的估算应遵循市场参照原则，以查封时点的客观市场价值为基础。

执行实践中，对于一手房可参照网签备案价、开发商销售价或房产管理部门指导价；对于二手房则可参考税务机关核定价格或主流二手房平台成交价。需注意，不同信息来源可能呈现显著价差，执行法院通常采纳能够反映当地同期市场行情的有效证据。当事人应系统收集并提交官方备案文件、近期真实交易合同等权威性较强的价格凭证，避免仅依赖单方报价或网络挂牌信息，以防范因估值依据不足导致的权利争议。

二、判断是否构成超标的查封需综合测算财产变现的潜在减值幅度，以拍卖保留价可能下浮的空间作为安全边界。

根据《网络司法拍卖规定》，动产与不动产的首次拍卖保留价最低可至评估价的70%或80%，流拍后再次拍卖还可进一步降价，最终变现价值可能仅为评估价的56%左右。执行法院在查封阶段即应预判该折价风险，确保查封财产在最低变现价值下仍能覆盖债权额及执行费用。债权人需合理评估资产变现难度，避免过度依赖评估价；债务人若认为查封财产价值已远超债权，应及时提交专业评估报告并指出变现折扣风险，以阻却超标的查封的持续。

三、针对超标的查封的救济，当事人应精准选择异议路径并聚焦于查封财产的总体可控价值。

根据《民事诉讼法》第二百三十二条，当事人认为执行行为违法可提出书面异议，核心在于证明查封财产估算总值明显超过生效法律文书确定的债权额及合理执行费用。救济过程中需统筹考量多项财产的组合价值、查封顺位及账户资金等因素，证明现有查封已充分覆盖债权实现需求。对于银行存款、预售监管账户等流动资产的冻结，应特别注意其特殊监管性质及冻结金额的精确计算，避免因账户性质误判或价值重复计算而引发程序性风险。

延伸阅读

结合司法拍卖相关规定，查封财产评估价的56%已经超过了可能执行金额，应当构成超标的查封。反之，则不构成。

案例1：北京市某工程有限公司执行裁定书[北京高院（2024）京执复343号]

北京高院认为，在司法实践中，判断查封财产是否存在明显超标的查封时，既便按照最为严苛的评价标准，即考虑查封标的通过司法拍卖由市场公开竞价形成的最终成交价可能会以最低价格成交的情形，结合本案情况和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条关于首次拍卖和再次拍卖起拍价的规定，对上述案涉土地使用权及实际查封的193套房屋以估价的56%计算，其可能实现的执行金额约为7840万元，仍然超出本案包括抵押权及应执行标的在内的6000万元左右的债权总额。故北京市某工程有限公司的复议理由缺乏事实和法律依据，本院对其复议请求不予支持。

案例2：长春红星某龙房地产开发有限公司、吉林省某合空间装饰设计有限公司民事执行复议执行裁定书[长春中院（2024）吉01执复198号]

长春中院认为，异议裁定书中推测本案中被查封的20套房屋以最低价格成交并无不当。因现该20套房屋尚未启动拍卖程序，最终的拍卖价格无法确定，此时复议申请人以超标的查封为由提出异议，法院为了确保执行依据能够顺利执行，仅能根据法律规定作最低的计算，因为只有这样，才能确保申请执行人的债权得到实现。相反，如果查封房屋最终的拍卖价格高于该56%的最低价格，拍卖成交价款多出本案债权数额之外的部分仍然会退还复议申请人，复议申请人并不会受到任何损失。但如果现在完全按照查封房屋的评估价保留债权所对应的房屋，那么拍卖程序中一旦出现降价，甚至降到法律规定的最低比例，本案执行依据所确定的债权将不能得到完全的实现，从而失去强制执行的本意。第三，异议裁定书中推测最低拍卖成交为评估价的56%并不不当。《网拍规定》和《拍案规定》均是关于法院拍卖的法律规定，但两个规定的适用范围却不相同。《网拍规定》适用于网络司法拍卖平台所进行的拍卖活动，而《拍卖规定》适用于传统线下所进行的拍卖活动。在现行的执行活动中，网络司法拍卖是法院最主要采用的拍卖形式，而且也只有在执行标的不适合采用网络司法拍卖的方式下，才可采用线下传统拍卖方式。而本案中，复议申请人并未提供相关证据证明涉案二十套房屋存在不适宜采用网络司法拍卖方式的情况，故双阳法院适用《网拍规定》审查本案并无不当。