入库案例：在建工程竣工验收后可能涉及超标的查封的，应当如何处置？

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超标的查封，是保全与执行中绕不开的“雷区”——一边是原告/申请执行人急盼回款，一边是被告/被执行人财产被过度冻结，稍有不慎便触碰法律底线。如何认定“明显超标的”？财产价值波动如何应对？评估时点、查封范围、救济路径，环环相扣、争议频发。本组文章聚焦超标的查封实务痛点，帮您精准把握边界的尺度。

裁判要旨

人民法院保全查封的在建工程，在该在建工程已具备竣工验收、办理不动产权属首次登记条件时，可能涉及超标的查封的，可以在双方当事人一致同意且不损害国家、社会公共利益和第三人合法权益的前提下，依申请执行人的申请或依职权解除查封。办理不动产权属首次登记后，依法进行司法评估并解除对超标的部分的不动产的查封，再行依法处置。

案件简介

1. 在审理某银行黄石分行与大冶市某置业公司等金融借款合同纠纷一案过程中，黄石中院依据某银行黄石分行的财产保全申请，依法保全查封了大冶市某置业公司名下位于湖北省大冶市某大道西侧的88个在建工程（期房）。
2. 经黄石中院主持调解，双方于某日达成调解协议，确认截至2021年8月4日大冶市某置业公司应偿还的债务金额、还款方式、担保责任及某银行黄石分行对抵押财产的优先受偿权等内容。后因各被告未履行生效法律文书确定的给付义务，该案进入执行程序。
3. 执行过程中，黄石中院经现场勘察发现，诉讼财产保全查封的88个在建工程（期房）已竣工验收，具备办理不动产权属首次登记条件，市场价值可能较大幅度增值，同时被执行人每日需承担高额利息、罚息，负担极重。
4. 黄石中院合议庭研究决定，在双方当事人同意前提下，将88个在建工程（期房）依职权解除查封，并按结构和功能分布分割转换为70套商业用房，同步办理不动产权证后，再对该70套商业用房予以重新查封。
5. 随后，申请执行人某银行黄石分行申请评估拍卖70套商业用房。经依法委托评估，评定案涉70套商业用房市场价值329733100元，较原查封时大幅增加。黄石中院及时解除了超标的查封的37套商业用房。
6. 黄石中院启动对剩余33套商业用房的网络司法拍卖程序，上述商业用房流拍。
7. 在黄石中院协调下，双方达成执行和解协议：被执行人大冶市某置业公司同意将流拍的33套商业用房中的20套以物抵债给申请执行人某银行黄石分行，剩余13套商业用房予以解封并返还被执行人大冶市某置业公司，不足款项555787.07元已由被执行人大冶市某置业公司支付给申请执行人某银行黄石分行。至此，案件执行完毕。

争议焦点

一是关于诉讼财产保全查封的88个在建工程（期房）在执行过程中继续查封，是否存在超标的查封。二是能否在善意文明司法理念框架下采取创新性执行措施，平衡双方当事人合法权益。

裁判要点

（一）关于诉讼财产保全查封的88个在建工程（期房）在执行过程中继续查封，是否存在超标的查封问题。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第4条规定：“严禁超标的查封。……需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施……”。合议庭经合议一致认为，案涉的88个在建工程（期房）在诉讼财产保全查封时，权属上整体不可分，工程尚未完工，且尚未经过评估，价值暂未确定，但在上述在建工程已具备“现房”外观形式条件，且已进行评估的情况下若仍予以查封，将导致超标的查封，应对超标的部分予以解除查封。

（二）能否在善意文明司法理念框架下采取创新性执行措施，平衡双方当事人合法权益的问题。

在本案中，案涉的88个在建工程（期房）在诉讼阶段尚不具备不动产登记条件，但在执行过程中已经竣工验收，具备办理不动产登记条件。若仍以在建工程进行网络司法评估拍卖，将导致处置价值严重低于市场价值，不利于财产处置变现后实现申请执行人债权，亦无法找到双方当事人利益平衡点，不利于切实保障被执行人合法权益。合议庭经合议一致认为，依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第5条第（3）项规定：“灵活采取查封措施。……（3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。”同时，按照法治化营商环境建设和湖北省高级人民法院涉企案件经济影响评估制度文件精神要求，在现有法律规定范围内对查封的全部在建工程（期房）予以解除查封后，无缝配合不动产登记部门办理不动产权证首次登记在被执行人大冶市某置业公司名下，同时将“期房”分割转换成若干“现房”，由申请执行人某银行黄石分行选择其中与其申请执行标的额相当价值的部分“现房”予以重新查封并推进后续财产处置，符合上述规定精神，也尊重双方当事人共同意思表示，可确保双方合法权益不受损害，又能在案涉在建工程分割办证后大幅提升财产处置价值，快速变现。

案例来源

《某银行黄石分行与大冶市某置业公司等执行实施案》[黄石中院（2022）鄂02执99-1号]（人民法院案例库编号：2023-17-5-101-001）

实战指南

一、超标的查封的认定标准以债权额与财产价值对比为核心。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，查封财产价值应以足以清偿债权额及执行费用为限，且禁止明显超标。财产价值评估时点通常以执行时为准，若查封后财产市场价值显著上涨，可能构成超标查封，法院可依申请或职权解除超标部分。当事人需重点关注查封财产在执行程序中的价值波动风险，尤其是房地产等市场价格变动较大的资产，应及时申请重新评估或提出异议，避免因财产增值导致长期超额查封损害自身权益。

二、在建工程竣工验收后的查封转换需兼顾效率与权利平衡。

当查封的在建工程已具备办理首次登记条件时，继续按原状查封可能阻碍财产价值最大化并引发超标争议。依据善意文明执行理念，法院可在当事人同意且不损害第三方利益前提下，先行解封并协助办理权属登记，将不可分在建工程转换为可分现房后再行查封，以准确匹配债权额度。此过程中，申请执行人应注意配合转换程序以实现债权足额保障，而被执行人则需关注转换后财产分割的合理性，若对分割方式或价值评估存疑，应借助专业法律意见及时提出异议。

延伸阅读

主张超标的查封并要求国家赔偿的当事人，应对查封时财产的可分割性、实际价值及查封行为与其主张损失之间的因果关系承担举证责任；未能提供有效证据证明查封明显超标的或造成实际经济损失的，其赔偿请求不予支持。

案例1：某华公司、嘉兴中院错误执行赔偿司法赔偿监督审查国家赔偿与司法救助决定书[最高法院（2022）最高法委赔监158号]

本案中，××公司称其于2009年既已取得案涉房屋预售许可证，可以对外分割销售。鸿×公司申请保全的数额为6400万元，嘉兴中院将数亿的案涉项目整体查封明显超标的额。查封行为导致××公司不能正常销售房屋，给其造成经济损失。嘉兴中院辩称，案涉项目当时系在建工程，并未竣工验收，属不可分割物，且房管处也不清楚具体有多少房屋是真正办理了预售手续的，因此只能整体查封。查封不影响××公司销售房屋。本院赔偿委员会认为，在建建筑工程是否为不可分割物，不能一概而论。就本案情况来看，××公司于2009年取得房屋预售许可证，生效民事判决已确认，案涉工程于2012年12月26日经四方确认同意竣工验收。尽管案涉项目后续还有施工，并非完全意义上的全部竣工，但这不影响案涉建筑物可分割销售或查封。嘉兴中院关于在建工程属于不可分割物的意见理据不足，但其基于房地产管理部门不清楚具体有多少房屋真正办理了预售手续，且拟采取保全措施时案涉工程尚未竣工，故嘉兴中院当时采取整体查封措施并无不当。关于案涉整体查封是否明显超标的额问题，因××公司并未提供截至2011年6月21日法院查封案涉房产时，其已销售房屋房号、面积和价值，以及待销售房屋房号、面积和价值，故××公司认为嘉兴中院明显超标的额查封了其房产，依据不足。××公司也未提交证据证明案涉查封行为阻碍了其正常销售房屋。因此，即便案涉查封存在明显超标的额情形，但由于××公司未能证明查封阻碍了其正常销售而造成经济损失，其要求国家赔偿的请求亦无法予以支持。原审关于案涉查封不属于超标的额查封的理由虽有不当，但对××公司国家赔偿请求不予支持的结果正确。至于嘉兴中院未就××公司的书面异议及时予以答复的问题，原审对此已有详尽阐述，在此不再赘述。