入库案例：案外人主张“买卖不破租赁”提出执行异议的，法院是否应予审查？

法院应通过形式审查和实质审查综合考量是否构成虚假租赁。

阅读前瞻

租赁权遇上强制执行，“买卖不破租赁”并非当然护身符——倒签租约、虚假长租、租金支付无凭证，任何细节都可能被击破。司法实践中，租赁权是否真实、是否设立在先、是否实际占有使用，环环相扣，认定标准严苛。本组案例文章深挖租赁权排除执行的审查要点与裁判逻辑，助您识别真伪租赁、守住合法权益。

裁判要旨

在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张“买卖不破租赁”而提出执行异议。法院在审理过程中，除审查形式要件外，还应加强实质审查，通过审查签订时间、案外人实际占用情况、抵押登记报告中权属情况、租金支付情况以及案外人与被执行人之间的关系等因素，综合考量是否构成虚假租赁。对于案外人虚构租赁合同关系的，应当按照《民事诉讼法》的规定予以处罚，构成犯罪的，应当追究其刑事责任。

案件简介

1. 2015年9月29日，被执行人某某公司与某银行股份有限公司某某支行签订《最高额抵押合同》，将其所有的268号房地产为其借款提供抵押担保。
2. 案外人杨某某提交《租赁协议书》，主张其与被执行人某某公司于2013年1月签订该协议，约定租赁268号房地产，租期二十年，年租金50万元。该协议经法院查明系抵押之后杨某某与被执行人朱某某签订的虚假合同。
3. 浙江省浦江县法院作出判决，判令某某公司归还浙江省某某资产管理有限公司借款2980万元及相应利息、罚息，浙江省某某资产管理有限公司对268号房地产拍卖、变卖后剩余价款，在最高限额2481.8万元范围内享有优先受偿权。
4. 2018年8月24日，因债务人及担保人均未履行，申请执行人向法院申请强制执行。
5. 2019年4月26日，法院裁定对案涉房屋进行拍卖。案外人杨某某向法院提起执行异议，请求确认其对案涉房屋享有承租权、优先购买权，并要求带租拍卖。
6. 2019年6月17日，杨某某向法院提交撤回异议申请，法院不准予撤回异议。
7. 2019年6月19日，浙江省浦江县法院裁定驳回杨某某的执行异议。同时，对被执行人朱某某处以司法拘留15日、罚款8000元。
8. 一审裁定作出后，各方均未上诉，该裁定生效。

争议焦点

案外人主张“买卖不破租赁”提出执行异议的，法院是否应予审查？

裁判要点

抵押权人对抵押物享有对抗案外人的优先受偿权，法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。出租在先抵押在后的，原租赁关系不受抵押权的影响；抵押在先出租在后的，租赁关系不得对抗已登记抵押权。

抵押权人对涉案抵押物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。某某公司将其所有268号房地产提供抵押向某银行股份有限公司某某支行借款，并办理了抵押登记。某银行股份有限公司某某支行已将债权转让给浙江省某某资产管理有限公司。杨某某提出请求对被执行人某某公司所有的268号房地产享有承租权和优先购买权，对上述房地产进行带租拍卖，但未提供合法、有效的证据证明其已于案涉房产抵押前实际占有并使用该房产，故法院不予支持。

案例来源

《案外人杨某某诉某某公司、朱某某等执行异议之诉案》[浙江省浦江县法院（2019）浙0726执异15号]（人民法院案例库入库编号：2024-07-2-471-008）

实战指南

一、法院对案外人主张“买卖不破租赁”的执行异议应予审查，但审查标准具有复合性。

根据相关司法解释，法院需结合形式要件与实质证据综合判断租赁关系是否真实有效，尤其注重审查租赁合同签订时间、案外人是否在抵押或查封前已合法占有不动产、租金支付情况等核心要素。若租赁权设立在抵押权之后，则租赁关系不得对抗已登记的抵押权人，案外人的异议请求将难以获得支持。当事人在主张权利时，应确保租赁合同签订及占有事实均早于抵押权设立或法院查封，并留存租金支付凭证、水电费缴纳记录等客观证据，避免因举证不足或权利瑕疵导致异议被驳回。

二、识别与防范虚假租赁是保障不动产执行程序顺利推进的关键。

司法实践中，虚假租赁常表现为租赁合同倒签、租金支付异常、承租人与被执行人存在关联关系等情形。法院可通过审查抵押权设立时的评估报告、实地调查占有状况、分析资金流向等方式查验租赁真实性。对于虚构租赁关系、恶意阻碍执行的行为，法院可依法采取罚款、拘留等强制措施，情节严重的可能追究刑事责任。相关主体应严格遵守诚实信用原则，切勿通过倒签合同、伪造支付记录等方式虚构租赁关系，否则不仅无法阻却执行，还可能面临严厉的法律制裁。

三、案外人欲以租赁权排除强制执行，必须承担相应的举证责任。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，承租人需证明其在法院查封前已签订合法有效的书面合同并实际占有使用该不动产。若仅提供租赁合同而无实际占有证据，或租金支付存在明显异常，均难以认定租赁关系真实有效。主张权利的一方应系统整理并提交租赁合同、占有凭证、租金支付流水、各项费用缴纳单据等证据链，以形成完整证明体系。鉴于举证要求具有较强的专业性，建议在准备材料及参与程序前寻求专业法律意见，以提升权利主张的规范性与成功率。

延伸阅读

承租人主张在租赁期内阻止向不动产受让人移交占有的，必须就其在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产承担举证责任。承租人举证不能的，人民法院不予支持。

案例1：某源公司、某银行棠下支行等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院（2021）最高法民申7289号]

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，某源公司主张其作为承租人有权在租赁期内阻止案涉房产向买受人移交，需要举证证明其与某力公司在法院查封之前已就案涉房产签订合法有效的租赁合同并占有使用案涉房产，但现有证据不足以证明其主张。1.尽管形式上某源公司与某力公司签订了《租赁合同》，但并无案涉房产作为租赁物实际交付的证据，亦无某源公司自己或者接收案涉房产后又实际转租他人占有、使用案涉房产的证据；实际上，某力公司的关联公司在人民法院查封时仍在案涉房产办公及存放有机器设备。2.就《租赁合同》约定的租金而言，某源公司并无实际支付的证据，某源公司主张用某力公司房产租赁产生的租金抵偿某利公司的欠款，而案涉《借款合同》的出借方是某源公司，借款方是某利公司，某力公司则为担保方，结合《租赁合同》签订在借款还款期到期之前、张某新在一审法院调查询问时所作陈述等相关事实，某源公司主张的租金抵债在性质上更符合某力公司为某利公司偿付某源公司借款承担担保责任的法律特征，并非法律意义上以获取房屋使用权为目的租赁合同。3.2013年9月15日，某力公司与某源公司签署《租赁合同》，而2013年9月29日，某力公司作为出租人与其法定代表人张某新即向某银行棠下支行出具《承诺书》，明确承诺抵押给某银行棠下支行的案涉房产不存在租赁关系，《租赁合同》与《承诺书》存在明显冲突。基于上述分析，并结合案涉房产所占用的土地一直抵押给某银行棠下支行、某银行棠下支行对案涉房产抵押登记属于善意相对人，一、二审判决认定某源公司不能证明其与某力公司之间存在真实、合法有效的租赁关系，也不能证明某源公司在设立本案抵押权前已合法占有、使用案涉房产，其请求在租赁期内阻止案涉房产向买受人移交，没有事实和法律依据，并无不当。

承租人以租赁权阻却执行，与被执行人恶意串通、虚构租赁关系的，人民法院不予支持。承租人与被执行人系关联公司，其提交的租赁合同无签订日期、长期未付租金且以事后抵销协议主张抵租，结合抵押资料载明房屋为自用的事实，应认定租赁关系虚假，承租人不享有排除案涉房屋执行的民事权益。

案例2：某甲公司、某某银行福州分行等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院（2024）最高法民申7267号]

最高法院认为，根据《执行异议和复议规定》第三十一条规定，本案中，某甲公司主张与某丙公司签订《房屋租赁合同》承租案涉房屋，但其提供的《房屋租赁合同》上无落款日期。某甲公司在本案庭审中认可其自2016年承租案涉房屋以来从未支付租金，其主张以租赁期间为某丙公司代垫装修款、电费、维修改造费以及提供餐饮酒店服务、温泉券等方式抵销部分租金，并提交了一审判决作出后与某丙公司、某乙公司于2023年12月15日签订的《债权债务抵销协议》予以佐证。首先，某丙公司出租案涉房屋而长期不收取租金，在未收取租金的情况下又与某甲公司签订《<房屋租赁合同>之补充协议》，约定延长租期并减免部分租金，与常理相悖。其次，某丙公司是某甲公司持股60%的股东，又持有某乙公司100%股份，即某丙公司、某乙公司与某甲公司存在关联关系。第三，在《房屋租赁合同》中并无以某丙公司欠某甲公司债务抵销租金等约定的情况下，即使存在某甲公司代某丙公司垫付电费等费用以及提供餐饮酒店服务的情形，亦难以证明系履行租赁合同支付租金的行为。此外，案涉《抵押合同》与《<房屋租赁合同>之补充协议》同一天签订，而《抵押合同》附件《抵押物清单》中明确案涉房屋的“出租及实际占有情况”为“自用”。综合以上情况，原审法院结合某甲公司与某丙公司系关联公司的事实，认定某甲公司不享有足以排除对案涉房屋执行的民事权益，有事实和法律依据。