入库案例：案外人能否以在先租赁为由请求排除对抵押房产的执行？

案外人无法证明法院查封前其已建立真实租赁关系并占有使用的，不能排除强制执行。

阅读前瞻

租赁权遇上强制执行，“买卖不破租赁”并非当然护身符——倒签租约、虚假长租、租金支付无凭证，任何细节都可能被击破。司法实践中，租赁权是否真实、是否设立在先、是否实际占有使用，环环相扣，认定标准严苛。本组案例文章深挖租赁权排除执行的审查要点与裁判逻辑，助您识别真伪租赁、守住合法权益。

裁判要旨

1. 针对抵押房产进行拍卖时，案外人以租赁合同主张房屋应当附租约拍卖并提供了相应证据的，人民法院应当首先审查租赁行为的真伪。对于以虚假租赁合同主张房屋附租约拍卖的，人民法院不予支持。
2. 对于租赁行为真伪的审查，具体可以从以下几方面进行：一是查明租赁合同签订的时间。对于在查封或者设置抵押权之前签订的合同，应结合其他证据判定其是否属于“倒签”行为。重点审查是否存在一次性签订超长租赁期限的情形。二是查明房屋的实际占有使用状况。占有是租赁权公示的一般表现形态，可以结合物业费、水电煤、装修协议等证据综合判定案外人是否实际占有使用房屋。三是查明租金支付情况。实际支付租金是判断租赁关系具有真实性的重要依据。对于大额租金的支付，应以银行转账凭证为据。对声称以现金结算，并一次性支付全部租金的主张，由于明显不符合日常交易习惯，一般不予采信。

案件简介

1. 2011年1月1日，案外人李某与陈某如签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2011年1月1日至2026年12月31日。
2. 2013年2月18日，陈某如、孙某敏以名下某处房屋为担保，与某银行静安支行办理700万元贷款抵押登记，该债权同时设有保证担保。
3. 借款到期后，陈某如、孙某敏未履行还款义务，担保人亦未履行担保责任。
4. 后某银行静安支行诉至上海市静安区法院，该院判决陈某如等履行还款义务。因各被告未按期履行，某银行静安支行向上海市静安区法院申请强制执行。
5. 2018年3月，上海市静安区法院裁定拍卖陈某如名下涉案房屋。案外人李某以其享有合法租赁权为由，提起执行异议之诉，请求对该处房屋附租约拍卖。
6. 2021年2月3日，上海市静安区法院一审判决驳回李某的诉讼请求。
7. 2021年6月28日，上海二中院二审判决驳回上诉，维持原判。

争议焦点

案外人能否以享有在先租赁权为由排除对抵押房产的执行？

裁判要点

案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告未能提供充分证据证明其与被执行人之间已建立真实的房屋租赁合同关系并已合法占有使用该房屋的，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。

根据法律规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。法律之所以作此规定，主要基于以下考虑：第一，执行异议之诉因案外人不服执行异议裁定而提起，审理对象是案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院的强制执行的权利，应由对执行标的主张权利的案外人对其主张承担举证证明责任。这也是“谁主张，谁举证”的举证证明责任分配原则的要求。第二，人民法院在执行程序中对执行标的采取查封、扣押、冻结等执行措施的依据为判断权属的一般标准或者常态，如不动产登记、动产占有、银行账户名称等。即人民法院对执行标的采取强制执行措施一般意味着从执行标的的权利外观看，被执行人享有权利。案外人主张其享有阻止执行的权利，理应承担举证证明责任。第三，从与证据的接近程度来看。执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，而这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利，二者的权利是否相互排斥，谁的权利具有优先性。由于申请执行人并不掌握案外人和被执行人之间对该执行标的权属法律关系的证据，相对于申请执行人而言，案外人距离权利相关证据更近，举证更易。第四，当事人原则上不应对消极事实承担举证证明责任。在案外人执行异议之诉中，申请执行人主张应当继续执行，均以否定案外人对执行标的的权利主张为前提。而对于案外人对执行标的的权利主张不成立这一消极事实，不应由申请执行人承担举证证明责任。即使申请执行人举出相关证据，目的也是对抗案外人的权利主张，性质为抗辩。故由案外人承担举证证明责任符合举证证明责任分配的一般原理。

本案中，根据原告李某提供的现有证据，案涉房屋租赁合同约定承租方一次性支付15年租金720000元，且全部以现金形式在签订合同当日支付完毕，既不合常理，也不符合交易习惯。另物业费回单凭证仅反映2018年和2019年物业费，电费、燃气费缴纳凭证截屏照片亦不能充分反映出缴款人及账户信息。以上证据均不足以证明李某与被执行人之间自2011年1月1日起建立起了真实的房屋租赁合同关系，且原告李某未能提供相关证据证明其已于2011年1月开始实际占有系争房屋的其他证据，故原告李某对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。

案例来源

《李某诉某银行上海市静安支行、陈某如、孙某敏等案外人执行异议之诉案》[上海二中院（2021）沪02民终5769号]（人民法院案例库入库编号：2024-07-2-471-012）

实战指南

一、案外人主张租赁权以排除强制执行，其核心在于证明租赁关系在法院查封或抵押权设立前已真实成立并合法占有。

根据“谁主张，谁举证”原则，案外人需就租赁合同签订时间、租金支付、实际占有等关键事实承担充分的举证责任。若证据存在一次性支付超长期租金、仅以现金交易、物业费用凭证缺失或无法反映持续占有等情形，将难以被法院采信。主张权利者应确保租赁合同签订时间早于抵押登记，并重点留存银行转账、水电费缴纳、装修协议等客观证据，避免因证据链条薄弱而面临败诉风险。

二、识别租赁关系真伪需综合审查合同签订背景、当事人关系及实际履行情况。

司法实践倾向于结合租金支付方式、占有使用状态及当事人间关联性等因素进行判断，尤其关注是否存在倒签合同、租金是否符合市场行情、资金流向是否异常等细节。案外人若与被执行人存在亲属或密切商业往来，更应谨慎规范租赁行为，确保交易具备商业合理性。为防范被认定为虚假租赁，当事人须确保租金支付通过银行转账并保留完整凭证，同时及时办理租赁备案以强化权利外观。

三、案外人行使权利须遵循法定程序与时限，否则可能丧失救济机会。

承租人若意图阻止房产移交，应在执行程序终结前通过案外人异议之诉提出主张；若仅在拍卖后主张租金返还，则需另行提起普通诉讼。执行异议之诉具有阻却执行的程序效力，而租金返还属于实体权利争议，二者适用不同的法律路径。权利人应准确把握不同程序的功能边界，在法院采取查封措施后及时寻求专业法律意见，避免因程序选择错误导致权利无法实现。

延伸阅读

承租人未在执行中提出案外人异议阻却交付，而是在拍卖成交后主张退还租金及保证金的，涉及对租赁关系的实体权利认定，不属于执行异议、复议程序审查处理范围，应另行诉讼解决。

案例1：邵某、陈某某等执行监督执行裁定书[最高法院(2024)最高法执监78号]

最高法院认为，本案中，因被执行人衷某某、熊某甲未履行生效判决确定的义务，在本案执行依据已确认申请执行人对处分案涉房产所得价款享有优先受偿权的情况下，三明中院有权拍卖被执行人衷某某、熊某甲名下的案涉房产清偿债务。《执行异议复议规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此，符合前述规定情形的承租人有权提出案外人异议，排除拍卖房产在租赁期内的交付。但邵某在三明中院执行案涉房产过程中并未提出阻却交付的异议，而是在拍卖成交后主张退还租金及保证金，该请求涉及对租赁关系的实体权利认定，不属于执行异议、复议程序直接审查处理范围，其可依据与被执行人衷某某、熊某甲之间的租赁合同另行主张。

执行法院拍卖成交裁定生效后，承租人要求继续享有优先承租权，停止对案涉房产的执行，其实质是承租人在拍卖行为结束后对腾退行为所提异议，执行法院应予受理审查。

案例2：苏某、某农村商业银行企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书[湖北高院(2018)鄂执复87号]

湖北高院认为，结合复议申请人的复议理由和请求，本案焦点问题为，执行法院拍卖成交裁定生效后，承租人对腾退行为提出异议应否受理的问题。《执行异议复议规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案宜昌中院对案涉房产拍卖后，苏某以承租人身份要求继续享有优先承租权，请求保护其租赁房屋内的私人财产，停止对案涉房产的执行，其实质是承租人在拍卖行为结束后对腾退行为所提异议。根据上述法律规定，人民法院应当受理并依法予以审查。