入库案例：案外人主张租赁权先于抵押权的，法院是否应予审查？

法院应从各方面进行实质审查，以判断案外人是否享有房屋租赁权。

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租赁权遇上强制执行，“买卖不破租赁”并非当然护身符——倒签租约、虚假长租、租金支付无凭证，任何细节都可能被击破。司法实践中，租赁权是否真实、是否设立在先、是否实际占有使用，环环相扣，认定标准严苛。本组案例文章深挖租赁权排除执行的审查要点与裁判逻辑，助您识别真伪租赁、守住合法权益。

裁判要旨

案外人主张租赁权先于抵押权设定，人民法院应从租金实际支付情况、案外人所租房屋用途、抵押权成立时案外人是否占有房屋、租赁合同条款是否符合交易习惯等方面进行审查，以判断案外人是否享有房屋租赁权。

案件简介

1. 2012年3月28日，郑某满尚欠刘某父亲吴某民借款；同日，刘某与浙江某铜业有限公司签订《营业场所租赁合同》，约定承租案涉房地产，租期自2012年4月1日至2022年4月1日，十年租金共计350万元一次性付清。刘某用以支付租金的350万元银行承兑汇票复印件，存在出票、收票时间晚于合同日期及票据重复等情形。
2. 2012年4月1日，吴某民将其名下另一处房屋出租给筹备中的衢州铭歆商贸有限公司。
3. 2012年4月9日，刘某与前夫韩某注册成立衢州铭歆商贸有限公司。
4. 2012年6月25日，江某林、吴某民和黄某泉、郑某满签订四方协议，约定江某林、黄某泉各借50万元给郑某满，用于归还其欠吴某民的借款；吴某民同意浙江某铜业有限公司以案涉房地产提供抵押。
5. 2012年6月26日，各方就案涉房地产办理抵押登记。同日，衢州铭歆商贸有限公司将住所地变更至案涉房地产地址。
6. 2012年12月17日，衢州市衢江区法院判决黄某泉对案涉房地产拍卖、变卖价款在850.5万元范围内享有优先受偿权。
7. 2013年3月21日，黄某泉申请强制执行，衢州市衢江区法院公告责令浙江某铜业有限公司限期腾空案涉房地产。
8. 2014年1月20日，刘某以其享有合法租赁权为由提出执行异议。
9. 2014年1月28日，衢州市衢江区法院裁定驳回刘某的异议。刘某提起案外人执行异议之诉。
10. 2015年4月14日，衢州市衢江区法院判决驳回刘某的诉讼请求。刘某不服，提起上诉。
11. 2015年6月30日，衢州中院判决驳回上诉，维持原判。刘某不服，向浙江高院申请再审。
12. 2016年6月12日，浙江高院裁定驳回刘某的再审申请。

争议焦点

案外人主张租赁权先于抵押权设定的，法院是否应予审查？

裁判要点

根据法律规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，刘某主张其与浙江某铜业有限公司存在真实厂房租赁关系，但结合郑某满关于案涉租赁合同实为抵债或担保的陈述；租金支付不合常理；未向抵押人告知租赁事宜；未能证明抵押登记前已实际占有厂房等情形，其提交的证据不足以证明租赁关系真实存在，依法应承担不利的诉讼后果。

法院生效裁判认为，根据法律规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案诉讼中，刘某主张其与浙江某铜业有限公司真实成立厂房租赁关系，但其提交的证据并不足以证明这一主张，依法应承担不利的诉讼后果。（1）郑某满在公安机关接受询问时以及其和浙江某铜业有限公司在原审诉讼过程中，均主张涉案《营业场所租赁合同》并非当事人真实意思表示，而是为了抵债或者是为郑某满向吴某民、刘某的借款提供担保。虽然郑某满在2014年12月8日下午的庭审中承认其先与吴某民协商，后与刘某签订了《营业场所租赁合同》这一事实，但其也就签订《营业场所租赁合同》的背景作了说明，仍然主张因其欠吴某民借款而签订租赁合同，该合同只是形式，且其也未实际收取租金，该陈述与其之前的陈述及抗辩并不矛盾，并非承认双方建立了真实的租赁关系。（2）刘某就其提交的汇票复印件中有两张出票日期为2012年3月15日的相同的承兑汇票这一事实，主张系同一张汇票在其与浙江某铜业有限公司之间二次流转所致，但该主张除其个人陈述外，并无其他证据证明，且与常理相悖，无法采信。刘某在申请再审阶段提交的浙江某铜业有限公司借款的借条及部分凭证复印件，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条规定的再审“新的证据”范畴；即使上述证据属于“新的证据”，也可以证明郑某满当时至少尚欠吴某民约300万元借款，在此情况下，吴某民、刘某不用借款抵销租金，反而仍由刘某支付350万元租金给郑某满，明显不合常理。原判综合多方面证据否定刘某主张的支付租金的事实，并无不当。（3）按照刘某主张，吴某民、郑某满与黄某泉、江某林于2012年6月25日签订“四方协议”时，其早已承租浙江某铜业有限公司的厂房，而吴某民作为刘某的父亲对厂房租赁一事完全知情，但其与郑某满却并未将租赁一事告知江某林、黄某泉，这也与常理不符。（4）原判根据原审法院依法调取的电费缴纳凭证，结合郑某满在庭审中所作“2012年4、5、6月份浙江某铜业有限公司自己交纳电费”这一陈述，同时考虑《营业场所租赁合同》关于“承租后由刘某支付水电费”的约定，2012年7月31日吴某民在公安机关的陈述、衢州铭歆商贸有限公司与谢某水签订的生产承包合同等证据，认定涉案厂房在2012年6月前仍由浙江某铜业有限公司使用，有充分依据。而刘某除提交2012年6月1日的转租协议书外，并未提交直接证据证明办理抵押登记前其已经占有使用涉案厂房这一事实；退一步说，在《营业场所租赁合同》真实性存疑的情况下，即使刘某在办理抵押登记前占有使用了涉案厂房，也不能排除其基于其他原因占有使用涉案厂房的可能，该种占有使用行为本身也不足以证明租赁的事实。

综上，由于刘某无法证明其与浙江某铜业有限公司存在真实租赁关系的事实，其以对涉案厂房享有租赁权为由提出的执行异议不能成立，原审驳回其诉讼请求并无不当。

案例来源

《刘某诉浙江某铜业有限公司、郑某满、黄某泉案外人执行异议之诉案》[浙江高院（2016）浙民申595号]（人民法院案例库入库编号：2023-16-2-471-002）

实战指南

一、在案外人执行异议之诉中，当案外人主张其租赁权先于抵押权设立时，人民法院负有实质审查的义务。

审查的核心在于甄别租赁关系的真实性，而非仅作形式审查。法院通常会从租赁合同的签订与履行情况、租金支付是否符合交易习惯、在抵押权设立时是否已合法占有租赁物等多个维度进行综合判断。主张权利存在的案外人需对租赁合同成立并生效的事实承担举证责任，若其证据无法形成完整证据链证明租赁关系先于抵押登记且真实有效，将面临败诉风险。因此，当事人必须确保租赁合同签订、租金支付、房屋交付占有等关键事实节点清晰且有充分证据支持，任何时间上的矛盾或履行上的瑕疵都可能成为对方攻击的焦点。

二、租赁权欲产生对抗在后抵押权的法律效果，其设立必须完全符合“租赁合同成立在先”且“实际转移占有在先”的法定要件。

若租赁关系成立于抵押权设立之后，则根据法律规定，该租赁权不得对抗抵押权人行使权利，执行法院有权将租赁权涤除后进行拍卖。即便租赁合同签订时间早于抵押登记，若案外人无法提供水电费缴纳凭证、物业合同、营业执照地址变更等直接证据证明在抵押前已实际占有使用房屋，其租赁权对抗效力亦难以获得法院支持。实践中，倒签合同、虚假支付租金等情形时有发生，当事人应确保占有事实的证据完整且无矛盾，必要时可通过律师协助固定关键证据。

三、对于各方当事人而言，清晰理解租赁权与抵押权冲突时的法律规则至关重要。

作为承租人，若其租赁权依法成立在先，可主张阻止向拍卖受让人移交占有，或申请带租拍卖，但其优先购买权不受影响。作为申请执行人或抵押权人，则应积极审查租赁关系的真实性，关注租赁合同条款是否合理、租金支付是否异常、承租人与抵押人是否存在关联关系等可能揭示虚假租赁的线索。在复杂案件中，单方举证可能不足以揭示全部事实，通过律师介入进行专业的证据梳理与法律论证，往往是维护自身合法权益、有效应对诉讼风险的关键步骤。

延伸阅读

案外人主张租赁权先于抵押权设定，但其提交的合同与备案合同内容矛盾，部分租金支付晚于抵押及查封时间，长期租赁却短期内付清全款，又无充分证据证明实际占有使用，不足以认定真实合法的租赁关系在先成立。其租赁权不能对抗抵押权，亦不能排除法院强制执行。

案例1：某前公司、某达公司安徽分公司等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院（2021）最高法民申7452号]

最高法院经审查认为，根据原审查明，某前公司在工商部门备案的《商铺租赁合同》约定租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日，该合同与《房屋租赁合同》约定租期、租金、付款方式等方面存在明显不同。案涉房屋抵押权设立时间与某前公司所主张租赁合同签订时间间隔较短，在两份租赁合同约定内容不一致的情况下，原审判决结合某前公司和张某之间关系认为现有证据并不能证明《房屋租赁合同》形成于2012年8月1日,符合本案实际情况。

某前公司及其时任法定代表人方某、股东翟某福于2012年8月15日至2014年10月24日分16笔向张某转账1112万元，部分款项转账时间晚于房屋抵押权设立时间及查封时间。某前公司在房屋已被查封情况下仍向张某支付租金，与正常习惯不符。况且，在总租期长达20年的情况下，其于承租前三年即支付全部租金，亦不符合常理。某前公司主张于2012年8月1日入驻案涉房屋，并无充分证据证明。原审法院综合上述情况认为现有证据不足以证明某前公司在房屋抵押前已与张某签订合法有效租赁合同并实际占有房屋，故而不能排除人民法院的强制执行，并无不当。

抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权涤除后进行拍卖。

案例2：某甲公司、某乙公司等租赁合同纠纷、其他案由执行监督执行裁定书[最高法院（2025）最高法执监34号]

最高法院认为，结合申诉人某甲公司异议及复议请求，某甲公司系以其系案涉房产承租人且其对案涉房产的租赁及占有在汕头中院查封之前为由，请求在案涉房产拍卖成交后，在其租赁期内阻止向受让人移交占有被拍卖的案涉房产，本质上系对汕头中院将案涉房产上的租赁权涤除后进行拍卖的执行行为持有异议。虽然《执行异议和复议规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”但关于抵押权和租赁权的关系，《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款亦规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”据此，抵押权设立后抵押财产出租，且对抵押权的实现有影响的，执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。本案中某甲公司主张的租赁关系成立在后，晚于申请执行人对案涉房产设立抵押权的时间，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，且对抵押权实现已产生影响，汕头中院涤除租赁拍卖案涉房产并无不当。