入库案例：抵押设立在后的抵押权人能否排除承租人对房屋的占有使用？

抵押设立在后的抵押权人不能排除承租人对房屋的占有使用。

阅读前瞻

租赁权遇上强制执行，“买卖不破租赁”并非当然护身符——倒签租约、虚假长租、租金支付无凭证，任何细节都可能被击破。司法实践中，租赁权是否真实、是否设立在先、是否实际占有使用，环环相扣，认定标准严苛。本组案例文章深挖租赁权排除执行的审查要点与裁判逻辑，助您识别真伪租赁、守住合法权益。

裁判要旨

申请执行人以其享有抵押权为由，主张解除租赁人对房屋的占有使用的，人民法院应当对抵押权人、租赁权人各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。成立在抵押权之前，并已占有使用的租赁权可以排除移交租赁物的强制执行。

案件简介

1. 2009年11月2日，黄某与昆明某中医馆签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给该中医馆，租期自2009年11月7日至2019年11月6日。
2. 2013年12月至2018年11月，云溪支行与云南某投资有限公司签订多份《流动资金借款合同》，黄某以案涉房屋提供抵押担保，昆明某中医馆作为使用人签署抵押物抵押告知书。
3. 2018年12月25日，王乙与黄某签订《房屋租赁合同》，约定承租案涉房屋经营酒店，租期10年，黄某应于2019年6月30日前交付房屋，王乙当日支付30万元履约保证金。
4. 2019年9月28日，黄某与王乙签订《备忘录》，确认已移交房屋、施工队入场，因1-3层未腾退，占有期间不计租，待酒店公司成立后重签合同。
5. 2019年10月21日，云溪支行与借款人签订5900万元借新还旧借款合同，黄某以案涉房屋再次抵押，同年10月28日办理抵押登记，此次无房屋使用人签署抵押告知书。
6. 2019年11月6日，昆明某中医馆租期届满，将案涉房屋交还黄某。
7. 2019年11月21日，王乙、王甲设立云南某酒店有限公司，以案涉房屋经营酒店。
8. 2019年11月27日，王甲与黄某就案涉房屋重新签订《房屋租赁合同》，约定租期 2020年6月1日至2030年5月31日，2019年12月1日至2020年5月31日为免租期。后因疫情签订《补充协议》，延长租期6个月。
9. 2021年6月30日，昆明中院在执行云溪支行与黄某等借款合同纠纷案件中，查封黄某名下案涉房屋。
10. 2022年1月14日，昆明中院向王甲发出协助执行通知书，冻结应付租金，王甲后将90 万元租金付至法院账户。
11. 2022年3月30日、2022年5 月31日，昆明中院先后发布公告，责令黄某及相关占用人迁出案涉房屋。执行过程中，王乙、王甲向昆明中院提出异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交案涉房屋。
12. 2022年7月6日，昆明中院裁定中止对案涉房屋在租赁期内的腾房执行。云溪支行不服，提起执行异议之诉，请求撤销裁定、继续腾房等。
13. 2023年3月9日，昆明中院一审判决驳回云溪支行诉讼请求。
14. 2023年7月13日，云南高院二审判决驳回上诉，维持原判。

争议焦点

云溪支行主张对案涉房屋不带租强制执行是否应予支持？

裁判要点

一、本案系抵押权人不服法院支持承租人中止腾房的异议裁定提起的执行异议之诉。案件虽可参照执行异议复议规定审查，但抵押权对抗租赁权已超出一般债权执行范畴，因此还应当结合相关法律及司法解释的规定，实质审查双方权利性质、取得时间、有无过错等，综合认定租赁权能否排除基于抵押权的强制执行。

本案系王乙、王甲以其系执行标的的合法承租人为由，向昆明中院提起执行异议，昆明中院支持王乙、王甲请求后，引发了云溪支行提出本案执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案诉争事实发生在《民法典》施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。昆明中院异议裁定依据《执行异议和复议规定》第三十一条作出中止对案涉房屋在租赁期限内的腾房执行。《执行异议和复议规定》作为执行程序中规范执行异议和复议案件的司法解释适用于执行程序，但基于执行异议之诉与执行程序之间的连续性和共通性，执行异议之诉可以参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。具体到本案，《执行异议和复议规定》第三十一条适用于排除一般债权的不带租的强制执行情形，而云溪支行以其享有案涉房屋抵押权为由，主张解除王乙、王甲对案涉房屋的占有使用，案件情形已超出《执行异议和复议规定》第三十一条规定的范围。因此，处理本案争议，除参照《执行异议和复议规定》外，还应当结合相关法律及司法解释的规定，对云溪支行和王乙、王甲各自享有的权利性质、取得权利时间的先后、有无过错等因素进行实质审查，作出综合判断。

二、依据相关规定，应以租赁权的设立时间、案涉房屋合法占有使用时间以及抵押权登记设立的时间先后，对本案进行评判。云溪支行抵押权于2019年10月28日登记设立，王乙、王甲租赁权于2018年12月25日设立，两项权利均设立于查封之前，且租赁权设立时间早于抵押权。

关于云溪支行的抵押权，根据已查明的事实，2019年10月21日，云溪支行与云南某投资有限公司签订《流动资金借款合同》，与黄某签订《抵押合同》，约定借款5899万元用于借新还旧，借款期限1年，自2019年10月21日至2020年10月21日，黄某用案涉房屋提供抵押担保，2019年10月28日办理了抵押登记。案涉执行案件依据的生效调解书中涉及的抵押权设定的时间为2019年10月28日。故云溪支行系案涉房屋的抵押权人，享有抵押物拍卖后的优先受偿权。关于王乙、王甲的租赁权，根据已查明的事实，2018年12月25日，王乙与黄某签订案涉《房屋租赁合同》，约定承租方、用途、租期等内容，没有证据证明其二人属于恶意串通，再结合后续租赁事宜的调整，以及相关公司设立及股东持股情况，王乙、王甲系案涉房屋的租赁权人。原《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《担保法解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据上述法律规定，本案所涉租赁权和抵押权的设立时间均在查封之前，则王乙、王甲租赁权的设立时间以及案涉房屋合法占有使用时间与云溪支行抵押权登记设立的时间孰先孰后是本案评判的关键所在。

三、王乙、王甲与黄某先后签订的两份租赁合同，依备忘录及履行事实应认定为补充延续关系，租赁权成立于2018年12月25日，早于云溪支行2019年10月28日的抵押权登记时间。结合房屋交付单、加盟及装修合同等证据，足以认定承租人在抵押权设立前已合法占有案涉房屋。

首先，云溪支行主张王乙、王甲租赁权设立的时间应以2019年11月27日王甲与黄某签订的《房屋租赁合同》为准，该份合同不应被认定为2018年12月25日王乙与黄某签订《房屋租赁合同》的补充。对此，法院认为，王乙、王甲虽然与黄某签订了两份租赁合同，但在2019年9月28日王乙与黄某签订的《备忘录》中已经明确“新租赁合同是原租赁合同的延续”。结合两份租赁合同在交易目的上具有一致性，各方当事人按照两份租赁合同履行的实际情况，根据诚实信用原则和交易惯例，一审法院认定2019年11月27日租赁合同为2018年12月25日租赁合同的补充并无不当。云溪支行还主张2018年12月25日王乙与黄某签订案涉《房屋租赁合同》时，云溪支行前手贷款的抵押权依然合法存续，可以认定租赁权的设定在抵押权之后。对此，法院认为，根据生效调解书，云溪支行抵押权设立于2019年10月28日，案涉租赁权设定于抵押权之前。其次，云溪支行主张2019年11月6日之前，案涉房屋未被王乙、王甲占有。对此，法院认为，本案不能仅以某中医馆与黄某签订租赁合同中约定的租赁时间来认定王乙、王甲占有使用案涉房屋的时间，还应当根据某中医馆搬迁、案涉房屋交付及装修等情况综合判断。从已查明的事实来看，2019年6月30日，黄某与王乙签订《房屋交付单》，约定案涉房屋4-6层自移交后即入场拆除装修。2019年5月22日，王乙与上海某商业管理（集团）股份有限公司签订《商业特许经营合同》，就案涉房屋特许授权设立昆明翠湖某酒店签订协议，王乙支付加盟费、工程配额费。2019年7月1日，王乙与云南某装饰工程有限公司签订《装修拆除合同》，以上事实足以证明某中医馆早在2019年11月6日前就不再使用案涉房屋的情况，王乙、王甲已在2019年10月28日前占有使用案涉房屋。

四、承租人无过错取得房屋承租权并已实际占有、投入经营，且主动履行租金支付义务的，为平衡各方权益、减少损失，案涉租赁合同应当继续履行。

从公平合理、节约资源的角度看，本案应当公平分配数个合同中相对人的风险责任承担。现有证据不能证明王乙、王甲对案涉房屋的承租权取得存在过错，王乙、王甲已对案涉房屋实际控制，形成了占有的事实，案涉房屋用作酒店经营，前期投入较多，且王乙、王甲已按照相关要求将应支付的租金转入人民法院指定账户中。本案租赁合同继续履行，则案涉房屋的受让人可以获得相应的租金。

案例来源

《昆明某银行云溪支行诉王甲、王乙申请执行人执行异议之诉案》[云南高院（2023）云民终字600号]（人民法院案例库入库编号：2024-08-2-471-003）

实战指南

一、权利顺位是判断租赁权能否排除抵押权强制执行的核心依据。

根据法律规定，设立在先的租赁权不受后设立抵押权的影响，能够对抗抵押权的执行；反之，设立在后的租赁权则不得对抗已登记的抵押权。实践中，法院将重点审查租赁合同签订时间、承租人合法占有使用时间的证据，并与抵押权登记时间进行严格比对。权利主体应注意完整保存租赁合同、租金支付凭证及占有使用证明（如物业缴费单、装修合同等），确保权利设立时间清晰可考。若租赁权设立时间存在争议或证据链薄弱，将面临无法排除强制执行的风险，需借助专业法律意见补强证据。

二、租赁权的存续效力不仅取决于设立时间，还依赖于占有的合法性与连续性。

承租人必须在抵押权设立前或法院查封前实际占有租赁物，且占有需具备公开、持续的特征，例如进场装修、开展经营、缴纳公共事业费用等。单纯的合同备案或钥匙交接不足以构成法律意义上的占有。权利主体应确保占有行为早于关键时间节点，并及时通过书面文件、影像资料等固定占有事实。若占有发生中断或未能及时实际控制标的物，可能导致权利顺位认定不利。在涉及复杂交付流程或前期存在其他占有人时，建议提前规划交接程序并留存过程性证据。

三、权利行使的善意与公平原则是法院综合裁量的重要因素。

法院在审理此类纠纷时，会考量承租人是否存在与被执行人恶意串通、倒签合同等过错行为，以及带租拍卖是否实质影响抵押权实现。若承租人为善意且已投入大量装修、加盟等沉没成本，法院可能基于利益平衡作出有利于维持租赁关系的判断。权利主体应确保租赁关系真实、对价合理，避免出现租金支付异常或条款显失公平等情形。同时，应关注抵押权人是否出具过同意出租或接受租赁权限制的书面文件，此类证据可能成为影响案件走向的关键。对于涉及重大商业投入的长期租赁，建议在缔约前核实标的物权利负担状况并咨询专业法律意见。

延伸阅读

执行程序中，对已设立抵押的财产进行拍卖时，若后设立的租赁权继续存在会阻碍在先抵押权实现的，人民法院应当依法涤除该租赁权后进行拍卖。

案例1：深圳市某有限公司、上海某商贸有限公司等合同纠纷执行监督执行裁定书[最高法院（2024）最高法执监335号]

最高法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，抵押权设立在先，案涉租赁权设立在后，深圳市某有限公司对于抵押权在先之存在状态明确知情，且案涉租赁合同约定租赁时间达十六年，深圳中院据此认定带租拍卖不利于案涉房产的溢价率和快速变现，影响上海某商贸有限公司抵押权的实现，进而依照上述规定驳回深圳市某有限公司关于应附带租约拍卖的异议，有法律根据。

抵押权人出具《同意出租函》仅表示其同意设立租赁关系，在未明确表示放弃抵押权或接受租赁权限制，且未就相关限制条款盖章确认或经明确提示的情况下，不能推定其抵押权因同意出租而受到限制。

案例2：深圳市某有限公司、上海某商贸有限公司等合同纠纷执行监督执行裁定书[最高法院（2024）最高法执监335号]

关于深圳市某有限公司主张的上海某商贸有限公司出具《同意出租函》表示其同意带租拍卖问题。最高法院认为，民事权利的放弃应当基于明示的意思表示，默示的意思表示只有在法律有明确规定或当事人有特别约定的情况下才具有法律效力，不宜在无明确法律规定或特别约定的情况下，推定当事人放弃或限制自身权利。本案中，上海某商贸有限公司的《同意出租函》中仅表达了其同意出租的意思，未表示其放弃其抵押权或在其抵押权实现时接受案涉租赁权的限制。上海某商贸有限公司并非租赁合同的当事人，深圳市某有限公司主张的2018年3月发给上海某商贸有限公司员工的包含限制上海某商贸有限公司抵押权实现条款的租赁合同，并无上海某商贸有限公司的盖章确认，且深圳市某有限公司也不能证明其就限制抵押权行使条款这一重大事项已向抵押权人上海某商贸有限公司作出明确提示。因此，上述限制条款对上海某商贸有限公司无约束力，无论上海某商贸有限公司对哪份租赁合同出具同意出租函，仅表明其“同意出租”，均不能据此推定其接受对自身抵押权的限制。故深圳市某有限公司此项主张不成立。