最高法院：以物抵债协议的债务人破产后，债权人是否有权请求继续履行协议？

债权人请求继续履行协议的，法院不予支持。

阅读前瞻

司法拍卖中的以物抵债是执行程序里高频且法律关系极为复杂的核心问题，实务中裁判规则严格、风险点密集。无论你是申请执行人、被执行人，还是涉及抵债财产的案外人，都易陷入程序合规与权利保障的困境。

裁判要旨

在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，债权人请求继续履行协议、交付房屋的，人民法院不予支持，应将其权利转化为金钱债权，在破产程序中依法受偿。抵债房屋的物权变动以登记为生效要件，仅办理网签备案不能产生准物权效力，其仍属于破产财产，债权人主张取回的，人民法院不予支持。

案件简介

1. 董某与某都公司存在借贷关系，双方结算借款本息后，签订《抵顶协议书》，约定以借款本息抵顶购房款。
2. 双方基于《抵顶协议书》签订《商品房买卖合同》，并就案涉房屋办理网签备案手续，董某依约支付全部购房款。
3. 某都公司人去楼空，无法履行交付案涉房屋的义务。董某向法院申请强制执行。
4. 某都公司进入破产程序，案涉项目当时为在建工程，案涉房屋未完成交付及所有权转移登记。破产管理人发布债权申报公告后，董某填写债权申报表进行债权申报。
5. 法院经审理，认定案涉房屋属于某都公司破产财产，判决驳回董某请求履行以物抵债协议的请求。董某不服，向最高法院申请再审。
6. 2021年9月29日，最高法院裁定驳回董某的再审申请。

争议焦点

以物抵债协议的债务人破产后，债权人是否有权请求继续履行？

裁判要点

一、以物抵债协议的债务人企业破产后，债权人请求继续履行协议、交付房屋的，法院不予支持，应将其请求转化为金钱之债，通过破产程序公平受偿。

法院发布的72号指导性案例明确的裁判要点是，借款合同当事人经协商一致，可以建立有效的商品房买卖合同关系。72号指导性案例解决的是商品房买卖合同的成立与效力问题，本案需要解决的关键问题是商品房买卖合同的履行问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条第1款规定：“【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”法院认为，在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，管理人不能解除合同，但并不意味着债权人就有权请求继续履行合同。因为一旦允许债权人请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。因此，即便债权人请求继续履行合同，人民法院也要将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。在债务人某都公司破产的情形下，董某要求继续履行合同并交付房屋依法无法获得支持。

二、不动产物权变动采取登记生效主义，未经登记不发生物权效力。案涉房屋仍登记在债务人名下，且未交付债权人占有，无法对抗执行，债权人主张行使取回权缺乏法律依据。

在物权法颁布实施后，物权变动的标准应以该法规定为准。根据《物权法》第六条、第九条规定（现规定于《民法典》第208条、第209条），不动产物权变动采取登记生效主义，未经登记不发生物权效力。鉴于案涉房屋仍然登记在某都公司名下，董某主张案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权，缺乏充分的法律依据。此外，根据《执行异议复议规定》第28条规定，对于《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形，由于尚未转移占有，无法对抗执行，在权利尚不足以对抗执行的情况下，显然不能赋予更优先权利从而允许其从破产财产中予以取回。因此，董某依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定主张案涉房屋不属于某都公司破产财产并据此行使取回权，缺乏法律依据，法院不予支持。

三、网签与预告登记不同，不具有准物权效力。案涉房屋仅办理网签备案，未办理预告登记、产权转移登记，亦未交付，仍属于债务人破产财产。

网签与我国物权法规定的预告登记不同，不具有准物权效力，董某据此主张取回权，理由不能成立。由此，董某与某都公司签订《抵顶协议书》后，虽然办理了网签备案，但没有办理预告登记，且案涉房屋至今仍未办理产权转移登记，也未向董某交付，应认定为某都公司的破产财产。原审未支持董某取回案涉房屋，适用法律并无不当。

案例来源

《董某、某都公司取回权纠纷民事申请再审审查民事裁定书》[最高法院（2021）最高法民申9号]

实战指南

一、在债务人破产程序中，以物抵债协议原则上不得要求继续履行。

根据破产法公平清偿原则，若允许个别债权人通过履行以物抵债协议获得物权，将构成不当个别清偿，损害其他债权人利益。因此，债权人请求交付抵债物的，法院不予支持，其权利应转化为金钱债权在破产程序中依法受偿。债权人需注意，即便以物抵债协议合法有效，一旦债务人进入破产程序，即面临合同履行障碍及权利性质转变的风险。应及时向管理人申报债权，避免因主张继续履行而延误权利实现时机，必要时需就债权性质及数额与管理人沟通确认。

二、不动产物权变动以登记为生效要件，网签备案不产生物权效力。

我国物权法确立不动产登记生效主义，未办理产权登记的，不发生物权变动效果。网签备案系行政管理措施，不同于具有准物权效力的预告登记，不能对抗破产程序中的其他债权人。债权人仅凭网签备案主张取回权的，无法获得法院支持。实践中需严格区分网签与物权登记的法律效果，在签订以物抵债协议后，应优先办理预告登记或产权转移登记，若遇登记障碍，须及时通过诉讼或执行程序固定权利，降低因债务人破产导致权利落空的风险。

三、破产管理人对以物抵债协议的处理需兼顾履行状态与公平清偿。

对于双方义务均已履行完毕的协议，管理人无权单方解除，但继续履行可能构成个别清偿的，法院可基于公平原则判令解除。债权人需关注合同履行状态，若己方义务已履行完毕，应准备证据证明基础债权债务关系及履行情况。在破产程序中，主张权利时需明确其基础为原债权而非以物抵债协议，并就解除合同的损害赔偿申报债权。涉及复杂履行状态判断时，建议结合具体案情征询专业意见，以合理确定权利申报策略。

延伸阅读

债务人进入破产程序后，以房抵债合同目的不能实现的，破产管理人可依法解除合同。合同解除后，债权人可就合同解除所产生的损害赔偿请求权向破产管理人申报债权，在破产程序中受偿。

案例1：某成公司普通破产债权确认纠纷其他民事民事裁定书[最高法院（2021）最高法民申1966号]

最高法院认为，首先，本案《商品房买卖合同》实质为以房抵债合同，某成公司并非房屋消费者，也并未占有案涉房屋，亦未办理产权变更登记手续，故案涉房屋仍属于某登公司的破产财产。某成公司认为案涉房屋不属于破产财产的再审申请事由不能成立，法院不予支持。其次，如继续履行《商品房买卖合同》将导致作为一般债权人的某成公司取得房屋所有权，无疑将损害某登公司其他债权人利益，对于其他债权人不公。本案中，某登公司虽存在迟延交房情形，但其并非恶意，某登公司已进入破产程序，案涉房屋目前为在建工程，无论是从法律上还是事实上某登公司已不能继续履行合同。原判决以合同目的不能实现为由，适用《合同法》第九十四条（现规定于《民法典》第五百六十三条）的规定确认《商品房买卖合同》已经解除，并未适用《企业破产法》第十八条的规定，某成公司以其已经履行合同义务，本案不适用该第十八条规定的再审申请事由不能成立，法院不予支持。最后，在某登公司处于破产程序情况下，根据《企业破产法》第五十三条“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”的规定，某登公司可依法就合同解除所产生的损害赔偿请求权向破产管理人申报债权并在破产程序中受偿。而事实上，某成公司已于2021年1月20日就解除合同造成的损失向破产管理人申报债权。某成公司关于原判决确认合同解除违反诚实信用原则的再审申请事由不能成立，法院不予支持。综上，原判决确认《商品房买卖合同》已经解除，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的相关规定，认定事实及适用法律并无不当。

以房抵债协议中债权人义务已履行完毕的，破产管理人无权解除合同。但破产程序中继续履行将构成个别清偿，为维护公平清偿，合同应予解除，债权人可按原债权申报受偿。

案例2：赵某与破产有关的纠纷再审审查与审判监督民事判决书[最高法院(2019)最高法民申3989号]

最高法院认为，根据赵某在原审及再审申请书中的陈述，赵某与某桐公司之间的《内部订购房屋协议书》《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。……某桐公司的破产管理人向赵某发出解除合同通知，请求解除以物抵债协议。原审判决基于《企业破产法》第十八条的规定，认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形，而本案中，仅某桐公司未履行还款义务，似不存在赵某尚有其他义务未予履行的情形。就此而言，原审判决根据该条规定判令解除合同，适用法律确有不当。但在人民法院已经受理某桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的赵某事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。以房抵债协议解除后，如果赵某对某桐公司确实享有债权的，可根据原来的债权债务关系向某桐公司的破产管理人申报债权。至于赵某有关原审法院未调取相关证据而遗漏重要事实的主张，鉴于即便该项主张成立，也不影响案件审理的结果，故对其该项再审理由，法院亦不予支持。