入库案例：未取得权属登记的房屋一拍流拍后，能否直接以物抵债？

申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。

阅读前瞻

司法拍卖中的以物抵债是执行程序里高频且法律关系极为复杂的核心问题，实务中裁判规则严格、风险点密集。无论你是申请执行人、被执行人，还是涉及抵债财产的案外人，都易陷入程序合规与权利保障的困境。

裁判要旨

关于网络司法拍卖程序中一拍流拍后是否可以直接以物抵债的问题，应继续适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的相关规定，即在司法拍卖中，当拍卖财产流拍后，期间有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。

案件简介

1. 2019年2月28日，东莞中院在执行王某某申请执行某贸易公司、某配送公司、邝某某仲裁裁决纠纷一案中，以570万元起拍价对某配送公司名下A7栋地上建筑物进行第一次网络拍卖并流拍。
2. 2019年3月5日，申请执行人王某某向执行法院提交以物抵债申请书，请求以案涉房产第一次流拍价570万元，抵偿被执行人部分债务。
3. 2019年4月15日，执行法院对案涉房产以456万元起拍价进行第二次网络拍卖，最终由某供应链公司竞得。
4. 王某某对二次拍卖提出异议，东莞中院裁定撤销就案涉房产的第二次拍卖。某供应链公司、某配送公司不服，向广东高院提起复议。
5. 广东高院裁定驳回上述两公司的复议申请。某供应链公司、某配送公司不服，向最高法院提起申诉，理由之一为，案涉房产所在土地系某配送公司租赁取得，该房产未取得房屋产权证及建设工程规划许可证，依法不得抵债、转让，执行法院不得采取司法拍卖等执行措施。
6. 最高法院经审查，裁定驳回某供应链公司、某配送公司的申诉。

争议焦点

第一次网络司法拍卖流拍后，申请执行人申请以A7栋地上建筑物以物抵债，应否予以支持？

裁判要点

在司法拍卖中，当拍卖财产流拍后，期间有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。王某某于一拍流拍后向执行法院提交了以物抵债申请书，以物抵债行为应予准许。

《执行拍卖、变卖规定》第十九条第一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”据此，在司法拍卖中，当拍卖财产流拍后，期间有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。因此时执行标的物的价值已通过拍卖程序获得市场检验，在此情况下，准许申请执行人或者其他债权人以该次拍卖保留价以物抵债有利于财产便捷、高效处置，亦不会损害申请人及被执行人的财产权益。《最高人民法院人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对网络司法拍卖所适用的特殊程序进一步予以规范，但其中第三十七条已明确，“本规定对网络司法拍卖行为没有规定的，适用其他有关司法拍卖的规定”。因此，关于网络司法拍卖秩序一拍流拍后是否可以以物抵债的问题，应继续适用《执行拍卖、变卖规定》中的相关规定。

本案中，申请执行人王某某于第一次拍卖流拍后，即2019年3月5日向执行法院提交以物抵债申请书，请求以拍卖标的物按第一次流拍价570万元抵偿被执行人部分债务。执行法院对其申请未作审查处理，即降价后以起拍价456万元进行第二次网络司法拍卖，与前述《执行拍卖、变卖规定》第十九条的规定不符。从执行结果上，导致该拍卖标的物的偿债价值减损114万元，对当事人的财产权益造成了实质损害。东莞中院、广东高院执行异议、复议审查中适用《执行拍卖、变卖规定》第十九条的规定，对一拍流拍后申请执行人提交的以物抵债申请予以审查确认，撤销了第二次拍卖程序，适用法律正确，应予维持。

案例来源

《某供应链公司、某配送公司与王某某、某贸易公司、邝某某执行监督案》[最高法院（2021）最高法执监89号]（人民法院案例库入库编号：2023-17-5-203-035）

实战指南

一、一拍流拍后申请以物抵债的法定权利应予保障。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当拍卖财产流拍后，申请执行人或其他执行债权人申请或同意以该次拍卖保留价接受财产的，人民法院应予准许。该规则旨在通过市场检验确定财产价值，实现债权的高效清偿。若执行法院未及时审查处理以物抵债申请即启动后续拍卖，可能实质损害当事人的偿债权益。相关主体应密切关注流拍后的法定期间，及时提交书面申请并督促法院作出裁定，若遇程序违法应及时通过执行异议等途径寻求救济，以防范因程序空转而导致的财产价值减损风险。

二、以物抵债裁定的作出需在流拍后的合理期限内完成。

司法实践强调，以物抵债裁定应与拍卖程序紧密衔接，以确保抵债财产的价值与评估拍卖时点基本相当，避免因时间过度拖延导致财产价值发生重大变化。若法院在流拍后过长时期内才作出以物抵债裁定，尤其是在评估报告有效期已过的情况下，该裁定的正当性将面临挑战，可能被上级法院撤销。当事人需关注执行程序的效率，对于法院迟迟未作出裁定的情况，应主动行使其程序权利进行催告或提出异议，必要时可寻求专业法律意见以评估程序迟延对实体权益的影响。

三、未取得权属登记的房屋可被现状处置，但买受人需自行承担后续风险。

依据相关规定，对于权属无争议但暂未登记的房屋，法院可采取现状处置方式进行拍卖或以物抵债，但必须在拍卖公告中充分披露无法立即办理权属转移的现状。买受人按权利现状取得财产，后续能否取得产权证、是否需要补缴费用或面临行政处罚等风险均由其自行负责。意向竞买人或抵债申请人应仔细研读拍卖公告中的瑕疵披露，进行实地查勘，并审慎评估房屋的合法性与潜在法律障碍，对于权属复杂的资产，建议在参与前进行全面的法律尽职调查。

延伸阅读

网络司法拍卖在第一次拍卖流拍、第二次拍卖流拍及变卖不成的情况下，申请执行人均可以申请以该次拍卖确定的保留价接受拍卖财产以抵顶债务，法律、司法解释规定鼓励申请执行人以接受以物抵债的方式早日实现债权。

案例1：某房地产公司、张某甲等执行监督执行裁定书[最高法院(2023)最高法执监32号]

最高法院认为，哈尔滨中院处置案涉房产采用的是网络司法拍卖方式，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中未规定网络拍卖流拍后的抵债问题，因此可以适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中关于流拍后抵债的相关规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020年修正）》第十六条第一款规定，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债；第二十五条第一款规定，对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第二条规定，网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。综合上述规定，网络司法拍卖在第一次拍卖流拍、第二次拍卖流拍及变卖不成的情况下，申请执行人均可以申请以该次拍卖确定的保留价接受拍卖财产以抵顶债务，可见法律、司法解释规定鼓励申请执行人以接受以物抵债的方式早日实现债权，并未作出时间限制。因此，本案中申请执行人在一拍流拍后申请以物抵债不违反法律和司法解释的规定。

以物抵债裁定应当在流拍之后的合理期限内作出，从而保持以物抵债价值与评估拍卖价值的基本相当。

案例2：某甲公司、某丙公司等执行监督执行裁定书[最高法院（2024）最高法执监203号]

最高法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020年修正）》第二十五条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”因此，以物抵债裁定应当在流拍之后的合理期限内作出，从而保持以物抵债价值与评估拍卖价值的基本相当。本案中，案涉股权于2020年8月11日二拍流拍，某丙公司于2020年8月20日申请以物抵债，重庆一中院于2021年8月11日错误地以通知形式作出以物抵债通知，后直至2023年4月13日才最终作出以物抵债裁定，此时距离二拍流拍已近三年时间，距离评估报告有效期满已超过三年，明显超出了合理期限。申诉人申请撤销以物抵债裁定的理由成立，本院予以支持。

拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

案例3：天津某公司、某行塘沽分行等执行监督执行裁定书[最高法院（2023）最高法执监466号]

最高法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十二条第一款规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。”原审法院查明，案涉拍卖标的物拍卖流拍、变卖流拍，申请执行人虽然同意以物抵债，但是对利息及迟延履行期间债务利息的数额及计算方式未与被执行人达成一致意见，以物抵债目的难以实现。执行法院综合考虑全部案件事实以及当事人要求对案涉房屋进行再次处置等情况后作出撤销天津二中院624号执行通知书，由执行实施部门继续执行的处理意见，较为公允，并无不当。