指导案例：法院对商品房消费者提起的执行异议之诉能否适用第二十八条审查？

案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

阅读前瞻

不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

《执行异议和复议规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

案件简介

1. 2007年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷将北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）诉至北京二中院。该院判决解除双方《协议书》，金陛公司返还徐意君相关款项，判决生效后双方未上诉。
2. 2009年，因金陛公司未履行生效判决，徐意君申请执行。北京二中院裁定查封涉案房屋。
3. 涉案房屋被查封后，王岩岩以其与金陛公司签订合法有效《商品房买卖合同》，支付全部购房款，已合法占有房屋且非因自身原因未过户为由，向北京二中院提出执行异议。
4. 北京二中院驳回王岩岩的异议请求。王岩岩不服，提起案外人执行异议之诉。
5. 2015年6月19日，北京二中院一审判决停止对案涉房屋的执行。徐意君不服，提起上诉。
6. 2015年12月30日，北京高院二审判决撤销一审判决，驳回王岩岩的诉讼请求。王岩岩不服，向最高法院申请再审。再审中王岩岩主张，仅需符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条任一规定即应支持其执行异议，二审判决存在法律适用错误。
7. 2016年4月29日，最高法院裁定指令北京高院再审本案。

争议焦点

商品房消费者能否主张适用《执行异议和复议规定》第二十八条排除强制执行？

裁判要点

一、在金钱债权执行中，当被执行人为房地产开发企业，且被执行不动产为其名下商品房时，《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人请求排除对该商品房的强制执行，可选择适用其中任一法条；主张适用第二十八条的，人民法院应予审查。

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。

二、案外人主张其已支付全部购房款并提交相关证据，其付款事实应当在再审审理中查明认定。

关于王岩岩是否支付了购房款的问题。王岩岩主张其已经支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据、《商品房买卖合同》、证人证言及部分取款记录等予以佐证，金陛公司对王岩岩付款之事予以认可。上述证据是否足以证明王岩岩已经支付了购房款，应当在再审审理过程中，根据审理情况查明相关事实后予以认定。

案例来源

《王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案》[最高法院(2016)最高法民申254号]（人民法院案例库编号：2021-18-2-471-003，指导案例156号）

实战指南

在商品房消费者提起的执行异议之诉中，能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条的关键在于案件情形是否满足法条竞合的条件。当被执行人为房地产开发企业，且被查封的不动产为其名下商品房时，该标的物同时符合第二十八条“登记在被执行人名下的不动产”与第二十九条“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”的适用情形，此时两条规定产生竞合。案外人有权选择对其更有利的条款主张权利，若其主张适用第二十八条，人民法院必须进行审查，二审法院以不符合第二十九条为由未审查第二十八条即属法律适用错误。当事人应明确自身情况是否构成法条竞合，并据此选择最有利的请求权基础，以避免因法律路径选择不当而承担败诉风险。购房者主张排除强制执行时，应依据自身身份与购房性质精准选择适用第二十八条或第二十九条。第二十八条适用于一般不动产买受人，核心要件包括合法有效的买卖合同、查封前已合法占有、支付全部价款及非因买受人自身原因未过户；而第二十九条专为商品房消费者设定，要求所购房屋系用于居住且买受人名下无其他居住用房。若购房者属于购买开发商一手房的消费者，且符合名下无房等条件，可优先主张适用保护力度更强的第二十九条；若为投资性购房或二手房交易，则需严格对照第二十八条的构成要件进行举证。选择法律依据时需审慎评估自身证据是否满足对应条款的严格标准，必要时需寻求专业法律意见。在司法实践中，法院对第二十八条与第二十九条的审查重点与证明标准存在显著差异。对于第二十八条，法院尤为关注“合法占有”与“非因自身原因未过户”的举证，买受人需提供物业缴费凭证、水电费单据等以证明实际占有，并就未过户缘由提供合理解释；而第二十九条的审查则侧重于“消费者身份”与“居住目的”的认定，需核查买受人名下房产情况。值得注意的是，符合第二十九条的商品房消费者其权利可对抗建设工程价款优先受偿权与抵押权，而第二十八条仅能排除普通金钱债权。当事人需充分理解不同条款背后的权利层次与保护范围，并围绕法院的审查焦点组织证据，以有效支撑其权利主张。

延伸阅读

《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条规定的区别在于被执行人是否为房地产开发企业以及被执行的标的物是否为用于居住的“一手房”。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记其名下的商品房，同时符合上述两条规定规定的情形，则其适用上产生竞合。

案例1：某农商行小河支行、某龙房地产公司再审审查与审判监督民事裁定书[最高法院（2021）最高法民申4071号]

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条规定的区别仅在于被执行人是否为房地产开发企业以及被执行的标的物是否为用于居住的“一手房”。上述两条规定虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定。本案中，根据王某瀚在一审中所陈述的事实和理由，王某瀚是主张适用上述两条规定来排除某农商行小河支行的强制执行的，原审根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查王某瀚提出的执行异议并无不当。

商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

案例2：东方资产某分公司与王某元、某置业公司申请执行人执行异议之诉二审判决书[最高法院（2023）最高法民终216号]

最高法院认为，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条关于“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”之规定，本院认为，王某元作为商品房消费者以居住为目的购买房屋，对案涉房屋享有的交付房屋请求权优先于登记在某置业公司名下案涉房屋的抵押权。原审业已查明，某置业公司与王某元2016年5月2日签订案涉《商品房买卖合同》先于该院2016年7月21日采取查封措施的时间；某置业公司向王元业出具收款收据证明王某元已支付案涉房屋房款；王某元名下无不动产登记信息记录。故原审根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定王某元对案涉房屋享有权益足以排除强制执行，具有事实和法律依据，并无不当。