入库案例：案外购房人何种情况能排除强制执行？

满足《执行异议和复议规定》第二十八条全部条件的购房人请求解除查封、停止执行的，法院应予支持。

阅读前瞻

不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

购房人与被执行人签订购房《意向书》的时间如果早于案涉房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了房屋买卖合同的主要条款，应视为双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。购房人在法院查封之前，已实际入住案涉房屋的，属于合法占有该不动产。购房人依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕，虽未对案涉房屋未办理过户登记手续，但现有证据不能证明购房人存在过错的，购房人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

案件简介

1. 2016年6月23日，某地产公司取得案涉房屋所在小区的《商品房销售（预售）许可证》。 2. 2017年4月29日，李某某与某地产公司就案涉房屋签订《意向书》，并支付了341773元房款，某地产公司为此开具了发票。 3. 2018年2月6日，某地产公司出具《准住通知单》后，李某某实际入住案涉房屋至今。 4. 某信托公司与某地产公司等合同纠纷一案，生效判决认定某地产公司需向某信托公司给付相关款项，某信托公司对包含案涉房屋在内的财产享有优先受偿权。该案审理中，一审法院查封某地产公司名下含案涉房屋在内的316套不动产。李某某就查封案涉房产提出书面异议。 5. 2019年12月20日，上述一审法院裁定驳回李某某的异议请求。李某某不服，提起案外人执行异议之诉，请求解除查封、停止执行并确认《意向书》有效。 6. 2020年9月28日，天津高院一审判决解除对案涉房屋的查封并停止执行。某信托公司不服，提起上诉。 7. 2021年3月30日，最高法院二审判决驳回上诉，维持原判。

争议焦点

满足《执行异议和复议规定》第二十八条全部条件的购房人提起执行异议之诉，能否排除强制执行？

裁判要点

购房人在查封前签订有效购房合同，合法占有房屋，付清全部价款，且对未办理过户无过错的，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

李某某与某地产公司签订购房《意向书》的时间早于案涉房屋的查封时间，《意向书》具备了房屋买卖合同的主要条款。李某某于2018年实际入住案涉房屋至今，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的要件。李某某依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕。现有证据不能证明李某某对案涉房屋未办理过户登记手续存在过错。因此，李某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院判决解除对案涉房屋的查封并停止对该房屋的执行并无不当。

案例来源

《李某某诉某信托公司、某地产公司等案外人执行异议之诉案》[最高法院（2021）最高法民终63号]（人民法院案例库入库编号：2023-07-2-471-001）

实战指南

一、书面买卖合同的认定标准不仅取决于合同名称，更取决于其实质内容是否具备核心条款。 若《意向书》明确约定了房屋具体信息、价款及支付方式等主要内容，且签订于查封之前，即可被认定为合法有效的买卖合同。购房人应确保意向性文件内容完备、签署规范，避免因条款缺失或形式瑕疵导致合同效力不被认可。在签约前可委托律师审阅文件，以强化合同的有效性与执行力。

二、合法占有的认定侧重于对不动产事实上的管领与控制，而非以办理登记为必要前提。 购房人凭开发商出具的《准住通知单》等文件实际入住，并持续缴纳水电、物业费用，即可构成合法占有。但需注意，占有状态需形成于查封前，且应通过书面凭证、缴费记录等形成完整证据链。购房人应及时固定占有证据，防范因举证不足无法排除执行的风险。

三、对于未办理过户登记是否属“非因买受人自身原因”，司法实践采用过错责任原则，由申请执行人承担买受人存在过错的举证责任。 若购房人已依约付款并催告过户，而因开发商拒不配合或行政限制等外部原因未能登记，通常可认定无过错。但购房人需积极履行催告义务，避免因长期怠于行使权利被推定存在过错。涉及历史遗留问题或复杂权属状况时，建议提前通过法律途径明确权利归属。

延伸阅读

购房人未能提供有效证据证明其在查封前已签订真实有效的书面买卖合同并支付全部价款，已合法占有案涉不动产，且非因自身原因长期未办理过户登记的，不享有足以排除强制执行的民事权益。

案例1：喻某新、某1公司等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院(2024)最高法民申5548号]

《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

最高法院认为，首先，关于案涉商铺的书面买卖合同及价款支付事宜。再审申请人自认一审提交的《某2公司商铺购销合同》和收款收据系伪造，应以二审提交的相关证据为准。再审申请人向二审法院提交的上述材料落款时间均为2014年9月，此时案涉商铺出卖方天水某某建筑有限公司由再审申请人一家实际控制，喻某新担任公司法定代表人，收款收据载明的收款人为喻某新、经办人为喻某玲，在再审申请人未能提供银行转账记录等其他证据，证明已支付案涉商铺转让价款的情况下，综合案件事实，二审法院认定无法确定再审申请人购买案涉商铺的真实性，其不满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同以及已支付全部价款的条件，并无不当。

其次，关于再审申请人是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺的问题。再审申请人向法院提交的相关商铺租赁合同并未写明房屋的具体位置，无法证明合同中的房屋就是案涉商铺，二审法院认定上述租赁合同无法证明再审申请人在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺，并无不当。

最后，关于案涉商铺过户登记问题。再审申请人自述对案涉商铺占有使用近20年，即使中间因喻某新与侯某东签订《资产移交协议书》将案涉商铺所在的整栋办公楼抵押于银行不能办理过户，但在该办公楼抵押前以及侯某东将银行债务还清后，再审申请人均有充足时间办理案涉商铺的过户登记手续，再审申请人主张其对案涉某1公司借款纠纷以及后续强制执行事宜不知情，不构成阻碍其行使权利的原因，在再审申请人未能提供有效证据证明期间存在阻碍其办理过户登记的其他事由的情形下，二审法院认定其不属于非自身原因未办理过户，并无不当。

商品房消费者与作为被执行人的开发商签订的《意向书》具备商品房买卖合同主要条款，签订于查封之前，其已付清全款且名下无其他用于居住的房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定的，享有足以排除强制执行的民事权益。

案例2：某信托公司、田某等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书[最高法院（2022）最高法民终458号]

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，田某与某地产公司签订购房《意向书》的时间早于案涉房屋的查封时间。《意向书》约定了房屋的具体房号、面积及购房款的交付方式、交付时间，具备了商品房买卖合同的主要条款，一审判决认定应视为田某与某地产公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同正确。其次，田某提供了辽宁省阜新市不动产登记中心的《房产登记情况查询证明》，证明其名下无其他用于居住的房屋。再次，田某依据《意向书》约定，已经将案涉购房款全部支付完毕。因此，田某的主张符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。某信托公司关于案涉《意向书》并非合法有效的书面买卖合同、案涉《房产登记情况查询证明》不能证明案涉房屋是田某的唯一住房的主张理据不足。