入库案例：查封裁定已作出但未送达，案外人所签购房合同能否认定为查封前签订？

可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间早于人民法院的查封。

阅读前瞻

不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间（与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。

案件简介

1. 2019年7月25日，某建筑安装公司因与某房地产开发公司合同纠纷一案申请财产保全，一审法院（黑龙江省海林市法院）裁定，查封包括某公元小区1102室在内的部分房屋。 2. 2019年7月29日，一审法院向海林市不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书。 3. 2019年7月30日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，并向该公司法定代表人左某支付28万元。同日，某房地产开发公司向信某出具了购房收据，并开具了商品房销售备案登记表。自2019年8月1日起，信某开始持续交纳案涉房屋的电费、水费、取暖费等相关费用。 4. 2019年8月2日，一审法院向某房地产开发公司送达案涉房屋查封裁定书。 5. 2020年12月24日，信某在接到办理不动产权证照的通知后，前往某不动产登记中心办理变更登记并缴纳税费，但因案涉房屋被查封未能办成。 6. 信某对案涉房屋提出执行异议被驳回后，依法提起案外人执行异议之诉，请求解除查封、停止执行。 7. 2022年6月9日，黑龙江省海林市法院一审判决驳回信某的诉讼请求。信某不服，提起上诉。 8. 2022年11月25日，牡丹江中院二审判决驳回上诉，维持原判。信某向黑龙江高院申请再审。 9. 2023年8月31日，黑龙江高院提审后判令撤销原一、二审判决，改判不得执行案涉房屋，原执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

争议焦点

查封裁定已作出但效力未及于房地产交易所，案外人所签购房合同能否认定为查封前签订？

裁判要点

法院查封裁定虽已作出并送达不动产登记中心，但效力未及于房地产交易所。案外人在此情形下签订商品房买卖合同并办理备案登记、付清全款，且名下无其他居住用房，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，其消费者物权期待权应予保护，可排除强制执行。

经查，2019年7月30日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某公元小区14号楼1单元1102室，面积126.01平方米，总价款226,818元。信某以银行转账方式支付给某房地产开发公司的法定代表人左某280,000元（包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金），某房地产开发公司为信某出具了226,818元的三联单购房收据，并于当日到某房地产交易所开具《商品房销售备案登记表》。黑龙江省海林市法院于2019年7月25日裁定查封了某房地产开发公司包括案涉房屋在内的部分房屋，并于2019年7月29日向某不动产登记中心送达了该民事裁定书和协助执行通知书。2019年8月2日，黑龙江省海林市法院向某房地产开发公司送达该查封裁定。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，信某与某房地产开发公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，亦向某房地产交易所办理商品房销售备案登记并交付了全部购房款，且无其他用于居住的房屋，符合上述法律规定的消费者物权期待权保护情形。某不动产登记中心及某房地产交易所均系办理房屋交易及产权登记的政府工作机构。黑龙江省海林市法院向某不动产登记中心送达的民事裁定书和协助执行通知书的效力尚未及于某房地产交易所。故可以认定信某签订案涉合同发生于人民法院查封之前，信某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。信某再审请求有理，法院予以支持。综上所述，原审判决适用法律有误，再审予以纠正。

案例来源

《信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案》[黑龙江高院（2023）黑民再429号]（人民法院案例库入库编号：2024-16-2-471-003）

实战指南

一、合同签订时间与查封效力的认定，关键在于查封裁定的送达对象及其效力范围。 查封裁定作出后，须送达特定协助执行义务人（如不动产登记机构）方能产生对抗第三人的公示效力。若查封裁定仅送达至不动产登记中心，而房屋交易备案在职能分离的房地产交易所进行，且两机构间信息未实时共享，则查封效力未必能及时覆盖交易环节。在此情形下，案外人在交易所签订合同并办理备案的时间，可能被认定为早于查封效力到达交易节点的时间。当事人需密切关注当地不动产登记与交易管理的机构设置与信息联动机制，在涉及查封房产交易时，应审慎核实查封信息是否已全面覆盖相关交易平台，必要时通过专业法律途径确认权利状态。

二、消费者购房人生存权的优先保护，是排除强制执行的核心法理依据。 根据《执行异议和复议规定》第二十九条，对于房地产开发企业名下的商品房，若购房人在查封前签订合法书面合同、所购房屋系用于居住且其名下无其他居住房屋、并已支付超半数价款，则其消费者物权期待权可排除强制执行。该规则体现了生存权优于普通债权的价值取向。购房人欲主张此项权利，必须严格满足上述三项法定要件，缺一不可。尤其需注意保留完整的购房合同、付款凭证、实际居住证明（如水电费缴纳记录）等证据链，以证明自身符合“消费者”身份和实际居住需求。

三、权利主张的成败最终取决于证据的有效组织与裁判尺度的精准把握。 司法实践中，法院会综合审查合同签订时间、价款支付方式、房屋占有状况等事实，并权衡登记外观与真实权利之间的冲突。即便合同签订与官方查封记录存在时间差，如能证明交易发生在查封效力实际触及交易环节之前，仍有获得支持的可能。案外人应系统梳理并固化所有关键证据，确保其能清晰、连贯地证明权利取得的先后顺序和真实性。鉴于此类案件法律适用与事实认定极为复杂，强烈建议在诉讼前进行全面的证据评估与策略规划。

延伸阅读

买受人从第三人处购得案涉房屋，虽其与开发商补签买卖合同发生于法院查封之后，但因第三人在查封前已与开发商订立合法有效合同、支付购房款并实际占有房屋，故应认定买受人符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定情形。

案例1：某信托公司、于某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书[最高法院(2021)最高法民终998号]

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，就案涉房屋，于某与某驿公司补签的《商品房买卖合同》虽在一审法院对案涉房屋查封之后，但鉴于于某并非直接向某驿公司购房，而是向案外人苏某购买，再与某驿公司补签买卖合同，而苏某在案涉房屋查封前已与某驿公司签订了买卖合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一审法院据此将于某与某驿公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定情形并无不当，法院予以维持。于某与苏某的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封之后，该行为虽不为法律所鼓励，但本案作为案外人执行异议之诉，审查重点在于某对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。某信托公司以苏某、于某的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封后为由主张一审法院适用法律错误理据不足，且本案与某信托公司所称的另案情形也不完全一致，对其该部分上诉理由，法院不予采信。

案外人在案涉不动产被查封前，已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。即便后续合同对付款方式作出变更，也不影响查封前合同已有效成立的事实。

案例2：某银行安宁支行、胡某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书[最高法院(2021)最高法民终367号]

最高法院认为，胡某与某都公司于2015年11月3日即签订《车位认购协议》，胡某当时就通过银行转账方式支付了定金，在某银行安宁支行没有提交其他证据推翻相关事实的情况下，足以认定车位订购及定金支付的相关事实。同理，双方于2016年6月7日的《商品房购销合同》的当日，胡某通过银行转账支付了剩余车位价款，也足以认定车位买卖及价款支付的事实。即便此后2016年10月25日签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，将付款方式由分期付款变更为一次性付款，不能仅仅以付款方式出现变化就认定合同是事后补签。而无论依据2015年11月3日签订的《车位认购协议》，还是2016年6月7日的《商品房购销合同》，或是2016年10月25日签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，时间均远在查封之前。虽然胡某提交的两份《商品房购销合同》签订时间和付款方式约定不同，但某银行安宁支行主张案涉《商品房购销合同》存在事后补签的理由并不成立。