入库案例：签订多份不动产买卖合同的买受人提出异议，价款支付情况如何认定？

法院应当对买受人的总体付款情况进行审查判断。

阅读前瞻

不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

买受人与被执行人签订多份合法有效的书面房地产买卖合同时，人民法院可以结合多份合同的总金额、买受人总共已支付金额等情况，对买受人的付款情况是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，进行审查判断。

案件简介

1. 2006年6月8日，李某水等三人与某某公司签订多份《商品房买卖合同》购买案涉房产及车位并支付了相应购房款。 2. 2007年9月21日，案涉8套房产及4个车位交付李某水等三人占有使用。 3. 2008年5月7日，厦门中院根据申请执行人厦门某公司的申请，查封了登记在某某公司名下的案涉房产及车位。 4. 2009年9月16日，因某某公司未依约办理权属登记，李某水等三人向厦门仲裁委申请仲裁。 5. 2010年5月15日，厦门仲裁委作出裁决，确认李某水等三人与某某公司的商品房买卖合同关系真实有效，明确案涉房产及车位于2007年9月21日由李某水等三人占有使用，并裁决某某公司协助办理权属登记手续。 6. 2014年5月26日，厦门中院对案涉房产及车位进行续封。李某水等三人提出执行异议，主张其对案涉房产及车位的权利足以排除强制执行。 7. 2016年8月26日，厦门中院裁定驳回李某水等三人的案外人异议请求。李某水等三人不服，提起执行异议之诉。 8. 2018年10月30日，厦门中院一审判决驳回李某水等三人的诉讼请求。李某水等三人提起上诉。 9. 2020年3月30日，福建高院二审判决撤销一审判决，判令不得执行案涉房产及车位。厦门某公司不服，向最高法院申请再审。 10. 2021年3月29日，最高法院裁定驳回厦门某公司的再审申请。

争议焦点

与被执行人之间存在多份不动产买卖合同的买受人提出执行异议之诉，其价款支付情况应如何认定？

裁判要点

一、多个买受人共同签署多份不动产买卖合同的，应视为同一整体交易。法院按交易总额认定已支付首期款具有事实依据，买受人同意将剩余价款交法院执行，符合司法解释规定精神。

李某水等三人共同在案涉8份针对房屋的《商品房买卖合同》以及4份针对车位的《商品房买卖合同》的买受人签字处签字，就案涉房屋以及车位买卖而言，李某水等三人可以被共同视为一方当事人，并且12份合同也可以被共同视为一个交易。因此，二审判决根据案涉交易的总金额认定李某水等三人已经按照合同约定支付了首期购房款，具有事实依据，且李某水等三人同意将剩余购房款按人民法院要求交付执行，符合执行异议和复议规定第二十八条的精神。

二、买受人已提交转账凭证证明付款事实，申请执行人仅以发票所盖印章号码与税务机关网站查询结果不一致为由主张发票系伪造，但未能提供充分证据，不足以否定发票真实性，对其相关诉请不予支持。

厦门某公司主张李某水等三人提交的《厦门市不动产转让（销售）专用发票》不具有真实性，无相应银行转账凭证，二审判决仅以该发票确认购房款支付时间及金额存在错误。其一，根据双方举证情况，李某水等三人已经提交了支付相关购房款的转账凭证；其二，厦门某公司没有提交充分证据证明前述发票系伪造，厦门某公司主张发票所盖厦门某某公司专用章号码与税务机关网站查询号码不一致问题，不足以否定前述发票的真实性。对于厦门某公司的前述主张，不予支持。

案例来源

《厦门某公司诉李某水等案外人执行异议之诉案》[最高法院（2020）最高法民申5716号]（人民法院案例库入库编号：2024-10-2-471-001）

实战指南

一、同一交易主体间的多份不动产买卖合同，人民法院会将其作为同一整体交易审查总体付款情况。 多个买受人共同购买多宗不动产，多份合同属于同一整体交易的，法院会以全部交易总金额为基础，核算已付价款是否符合排除执行的法定要件。交易参与方应当梳理留存证明交易整体性的全部证据，剩余价款未付清的，需提前明确愿意将剩余价款交付法院执行，相关操作细节可与专业律师沟通确认。

二、买受人对已付购房款的事实承担举证责任，对发票真实性的异议需提供充分证据才能成立。 买受人已提交转账凭证证明付款事实的，仅以发票印章编号与查询信息不一致等形式瑕疵，主张发票伪造、付款不实的，不足以推翻已付款的既定事实。意图否定买受人付款事实的一方，应当收集足以否定付款真实性、关联性的实质证据，对举证方向把握不准的，可寻求专业律师协助。

三、不动产查封后的不当付款以及剩余价款交付后的反言主张，均无法得到人民法院支持。 不动产被查封后，买受人仍向被执行人支付尾款且未尽合理注意义务的，该笔款项不计入已付价款；买受人自愿将剩余价款交付法院后，又主张不应支付该款项的，人民法院不予支持。买受人支付购房款前应当查询不动产权属及查封状态，交付剩余价款前需谨慎考量法律后果，争议问题可提前咨询专业律师。

延伸阅读

案外人主张已支付全部购房款的，应举证证明已依约付款。若其在执行异议审查阶段自愿将剩余价款交付法院以符合前述规定条件并获得支持，嗣后又以不应支付该款项为由申诉的，人民法院不予支持。

案例1：尤某伟、李某龙其他案由执行监督执行裁定书[最高法院（2024）最高法执监475号]

最高法院认为，依据生效刑事判决，白山中院在执行过程中对李某龙名下案涉房屋采取查封措施。尤某伟以其已购买案涉房屋为由主张排除执行，对此，异议、复议程序适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，对尤某伟是否享有足以阻止执行的实体权利予以审查，并基于尤某伟向白山中院交付剩余23万元购房价款的有关事实，裁定对案涉房屋中止执行，符合法律规定。

在吉林高院已裁定支持尤某伟排除执行的主张后，尤某伟又向本院申诉，主张其不应补交购房价款。但是，根据异议、复议查明的款项转账及支付有关事实，并无证据显示尤某伟已依合同约定将全部购房价款直接支付李某龙，李某龙亦只认可尤某伟代为偿还50万元借款。尤某伟主张剩余购房价款已支付给他人及抵偿相应欠款，但未提供充分证据证明款项支付与案涉房屋买卖合同履行相关。尤某伟在已自愿将剩余23万元购房价款交至白山中院的情况下，现又主张吉林高院复议裁定认定错误，法院不予支持。

买受人在房屋已被查封、开发商未依约交房及办理权属登记的情况下，仍支付购房尾款，未尽到善意的合理注意义务，该款项不应再计入买受人已支付的价款。

案例2：何某、陆某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书[最高法院（2022）最高法民终393号]

最高法院认为，按照本案业已查明的事实，2014年3月31日，何某与某源公司订立《补充协议》，约定在原总房款143091元的基础上优惠45000元，并于同日重新签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋的总价调整为98091元，付款方式调整为首付43091元，余款55000元于2017年11月20日前付清。房屋的交付日期为2014年9月30日前，并应在商品房交付后365日内办理权属登记。2014年3月26日，何某向某源公司现金缴纳了购房首付款43091元，2017年11月16日，何某向某源公司现金缴纳了购房款尾款55000元。根据何某提交的年度物业管理费收款收据显示：何某已于2017年11月办理了案涉房屋的入住手续。何某自述，其于2021年3月14日将案涉房屋以123000元的价格出售给案外人安某，安某在向其支付购房款118000元后已在案涉房屋内居住。何某现居住于另一处房产。另因陆某诉某源公司等当事人民间借贷合同纠纷一案，一审法院裁定冻结包括被告某源公司在内的相应财产，并于同日作出协助执行通知书，责令某住房和城乡建设局协助查封了包括案涉房产在内的某源公司名下的财产。查封期限为三年，自2015年5月25日始至2018年5月24日止。因此，2017年11月何某向某源公司缴纳购房款尾款55000元时，案涉房产实际已经处于查封期限内。何某明知房屋买卖合同约定了房屋的交付日期为2014年9月30日前、且应在商品房交付后365日内办理权属登记，在某源公司实际并未依约交付房屋和办理权属登记，案涉房产已被查封的情况下，依然于2017年11月向某源公司缴纳购房款尾款，此付款行为难谓已尽到善意的合理注意，该款项即不应再计入买受人已支付的价款。……故何某对登记在被执行人名下的不动产提出的异议既不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项之情形，也不符合第二十九条第（三）项的情形，一审认定其对案涉房产所享有的权利并不足以排除强制执行，并无不当。