入库案例：次买受人提起执行异议之诉的，能否排除强制执行？

次买受人满足《执行异议复议规定》第二十八条全部条件的，能够排除强制执行。

阅读前瞻

不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

不动产连环交易中，次买受人对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产提起执行异议之诉，人民法院可以参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定，审查次买受人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。次买受人与被执行人在不动产查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，在次买受人已支付全部价款且非因次买受人自身原因未办理过户登记的情况下，次买受人对不动产享有的民事权益足以排除对一般金钱债权人的强制执行。

案件简介

1. 2004年8月，案外人路某某、石某某向被执行人纪某某购买案涉房产，一次性支付全部房款，纪某某交付房产证，二人装修后入住，因纪某某居无定所未办理过户登记。 2. 2008年4月，路某某、石某某离婚，法院民事调解书载明二人协议将案涉房产赠与儿子路某甲，路某甲于2010年结婚后在该房产居住至今。 3. 2012年，纪某某登报声明原房产证丢失作废，申领新证后向新乐某某社抵押借款。 4. 2019年5月23日，新乐某某社与纪某某合同纠纷一案，河北省新乐市法院判令纪某某偿还新乐某某社借款本息。 5. 2020年6月16日，河北省新乐市法院在执行中查封案涉房产。路某某、石某某提出执行异议，主张其系不动产买受人。该院经审查，裁定中止对案涉房产的执行，新乐某某社提起执行异议之诉。 6. 2021年7月1日，河北省新乐市法院一审驳回新乐某某社的诉讼请求。新乐某某社不服，提出上诉。 7. 2021年11月8日，石家庄中院二审撤销一审判决，准许执行案涉房产。路某某、石某某不服，申请再审。 8. 2022年10月29日，河北高院裁定提审本案，中止原判决执行。 9. 2023年3月24日，河北高院再审撤销二审判决，维持一审判决。

争议焦点

涉不动产案外人执行异议之诉，法院是否应予实质审查？

裁判要点

一、案外人主张2004年购买案涉房产，虽无过户登记及合同原件，但其提交的房产证原件、长期居住缴费凭证、离婚调解书及录音、聊天记录等证据相互印证，加之被执行人多年未主张权益。故推定双方存在真实房屋买卖合同关系，应予认定案外人在法院查封前已购买案涉房产并实际居住。

关于路某某、石某某与纪某某是否签订了真实有效的书面买卖合同问题。路某某、石某某称其于2004年8月30日与纪某某签订了书面买卖合同，因后续联系不上纪某某无法办理过户手续，多年后合同不慎丢失，但有其他证据足以印证其购买案涉房产的事实，并提交如下证据，1.路某某、石某某于2004年8月购买案涉房产后纪某某将房产证交付给路某某、石某某，案涉房产证一直保存于路某某、石某某处。对于该事实予以确认。2.路某某、石某某主张其购买案涉房产后一直实际居住，提交了《居民供用电合同》、《自来水准用证》以及长期居住案涉房产所缴纳水电费单据等证据，上述证据具有一定客观性，且对于路某某、石某某长期居住案涉房产的事实双方当事人并无异议，故予以确认。3.路某某、石某某于2008年4月17日，河北省新乐市法院作出的民事调解书载明：“经查明，婚后双方购买某某厂宿舍楼一处，……双方自愿达成协议如下：婚后财产某某厂宿舍楼一处，存款4万元双方赠予男孩路某甲（暂由路某某保管）……”。该调解书形成于2008年，客观记录了路某某、石某某共同处分案涉房产的事实。因纪某某与路某某、石某某并非亲属关系，本案各方当事人亦未提出双方存在其他权利义务关系，而纪某某不仅多年未占有案涉房产，亦未向路某某、石某某主张过与案涉房产有关的权益。再审中，石某某提交了其与纪某某之子的通话录音、微信聊天记录等，亦可进一步印证在2004年路某某、石某某购买案涉房产的事实。通过上述证据相互印证，应予认定路某某、石某某与纪某某之间存在真实的房屋买卖合同关系，且在人民法院查封之前购买并实际居住多年。鉴于房屋买卖是家庭生活中较为重要的财产交易，房屋买卖协议是办理不动产登记过户手续的必要证明材料，可以推定路某某、石某某与纪某某对于案涉房产的交易，签订过书面买卖合同。

二、案外人提交证人证言，证实其曾为购房取款、借款。结合当时现金交易现状及案外人长期居住、被执行人未主张权益，应予认定案外人已支付全款。

关于路某某、石某某购买案涉房产是否实际支付房款问题。原审中路某某、石某某提交证人出庭证言，即2004年时任农村信用社的代办员陆某某的证人证言，证明路某某、石某某在2004年8月30日为购房从信用社取款10000元、向陆某某借款15000元的事实。因案涉房产交易发生在2004年，当事人现金支付符合当时客观现状，结合当事人对案涉房产实际居住多年，纪某某从未主张过任何权益，应予认定路某某、石某某在购买案涉房产时支付了全款。

三、案外人基于生活所需购买案涉房产，且名下无其他房产，非因其自身原因未办理过户。被执行人违背诚信将案涉房产用于抵押，且抵押权人在设立抵押时未尽到审慎审查义务，故对案外人提出的排除强制执行的主张，应予支持。

路某某、石某某主张是基于生活所需购买案涉房产，提供了名下无其他房产的相关证据，对路某某、石某某是基于生活所需购买案涉房产且名下无其他房产的事实予以认定。路某某、石某某购买案涉房产长期未办理过户手续，与纪某某居无定所、后又因犯盗窃罪受到刑法处罚等情节有关。较之被申请人新乐某某社与纪某某的借款抵押合同而言，纪某某将案涉房产卖与路某某、石某某后再挂失房产证重新办证进行抵押，其行为违背诚信；新乐某某社对案涉房产抵押未现场勘查，未尽审慎审查义务，故即使路某某、石某某对购买案涉房产后多年未办理过户手续存在疏忽，亦不应影响其对案涉房产请求排除执行，路某某、石某某主张其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，予以支持。二审法院判决案涉房产继续执行，认定事实、解释法律均有不当，予以纠正。再审判决：一、撤销二审判决；二、维持一审判决。

案例来源

《新乐某某社诉路某某、石某某申请执行人执行异议之诉纠纷案》[河北高院（2023）冀民再1号]（人民法院案例库入库编号：2024-07-2-471-009）

实战指南

一、在不动产执行异议之诉中，法院遵循实质审查原则，核心在于判断案外人对执行标的是否享有真实合法的实体权益，而非仅依据不动产登记的外观。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条，案外人需举证证明其在查封前已签订合法有效的买卖合同、支付价款、合法占有且非因自身原因未过户。对于普通购房者或用于居住且名下无其他住房的消费者，法律给予不同程度的保护。当事人应着力构建完整的证据链，包括书面合同、付款凭证、占有使用的持续性证明等，以穿透权利表象，证实自身权利的真实性与优先性。若证据存在瑕疵或基础法律关系复杂，应审慎评估诉讼风险。

二、案外人主张权利面临多重程序性风险，首要的是严格遵守起诉期限。 必须在收到执行法院作出的中止执行裁定之日起十五日内提起异议之诉，否则将丧失救济权利。管辖法院的确定亦至关重要，应向作出中止执行裁定的执行法院提起诉讼。在实体层面，举证责任主要在于案外人，需提供充分证据证明其符合排除执行的法定要件；若证据不足，如无法证明已支付大部分房款或对未办理过户存在过错，则主张难以获得支持。当事人应对此有清晰认知，并在诉讼准备阶段即全面梳理和固定证据。

三、从利益衡量视角，司法裁判在个案中需平衡申请执行人的金钱债权与案外人的物权期待权或生存居住权。 对于购买居住用房且名下无其他房产的消费者，其生存利益通常被赋予优先保护地位。然而，案外人的权利并非绝对优先，若其与被执行人之间存在借名买房等可能规避执行或损害债权人利益的情形，则排除执行的请求将面临严峻挑战。案外人需确保自身交易行为的合法性与真实性，避免陷入权利冲突的困境。在复杂案件中，寻求专业法律意见以准确界定权利性质和诉讼策略显得尤为重要。

延伸阅读

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

案例1：某某公司、张某同等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院（2024）最高法民申243号]

最高法院经审查认为，《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，张某同、金某系夫妻关系，二人提交了不动产登记中心出具的《不动产登记信息证明》，证明二人名下无其他住房，某某公司亦未能提供相反证据，原审法院认定张某同、金某符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形并无不当。其次，张某同、金某已提交《销售不动产统一发票》和加盖有某1公司财务专用章的《收款收据》，某1公司在诉前、诉中均明确认可张某同、金某已交款，某某公司对该税务发票的真实性无异议，且发票上载有房号，能够证明张某同、金某在人民法院执行案涉房屋之前已经支付674887.5元购房款，超过《商品房买卖合同》约定总价款的百分之五十。第三，张某同、金某于2010年11月与某1公司签订《商品房买卖合同》，二人提供了2013年以来的燃气发票明细、电费清单等证据证明其现居住于案涉房屋，某1公司均明确承认案涉房屋已出卖给张某同、金某，上述证据能够证明张某同、金某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，某某公司申请再审亦未对此提出异议。原审法院认定张某同、金某符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形，就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。

房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同；或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合相关司法解释规定的情形。仅载明房屋位置、建筑面积、价款等信息的财务票据，不具备书面合同法定要件，不能证明在查封前已签订合法有效的买卖合同。

案例2：国家开发银行、郑某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书[最高法院(2021)最高法民终1223号]

最高法院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，郑某对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。对于合法有效书面买卖合同的认定，《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条明确规定，房地产转让应当签订书面转让合同，转让合同还应载明房地产权属证书名称和编号、房地产四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。据此，房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同。或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条规定的情形。现郑某提供的《预收款专用票据》虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。一审法院仅凭《预收款专用票据》认定郑某符合查封前签订合法有效的书面买卖合同于法无据，本院予以纠正。故此，郑某的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。