入库案例：能否依据房产代持协议排除强制执行？

案外人不能仅基于代持协议所享有的债权排除强制执行。

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不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

除法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。原《物权法》第9条所指的“法律另有规定”，指非基于法律行为导致物权变动、法律规定不以登记为生效要件或者登记错误等情形，并不包括当事人故意将不动产登记在他人名下的情形。被执行人与案外人签订的房产代持协议只能在二者之间产生债权债务法律关系，不能直接导致物权变动，案外人不能基于代持协议所享有的债权排除强制执行。

案件简介

1. 2011年4月10日，某中汇公司、某帝公司与吴某签订《房产合作购置及代持协议》，约定由某帝公司与某中汇公司各出资7310580元，共同购置案涉某广场16层整层物业，各占50%份额，并以吴某名义办理产权登记。 2. 2011年4月28日，某帝公司向房产出让方深圳某广告有限公司转账7310580元。 3. 2011年7月10日，深圳某广告有限公司办理房产产权转让登记，将案涉某广场16A、16F、16G、16H、16I房产登记至吴某名下。 4. 2014年6月30日，吴某与某高速（深圳）能源有限公司签订《抵押合同》，自愿以涉案房产为某满利公司所负该公司债务提供最高额1亿元的抵押担保。 5. 2014年7月8日，吴某为案涉房产办理抵押权登记，抵押权人为某高速（深圳）能源有限公司（后更名为某省高速公司）。 6. 2017年，某省高速公司因合同纠纷将某满利公司、吴某等诉至山东高院，诉讼过程中，该院轮候查封吴某名下案涉房产。 7. 2018年11月30日，山东高院作出民事调解书，确认某省高速公司对案涉房产享有抵押优先受偿权，吴某等对某满利公司的债务承担连带责任等。 8. 2019年10月11日，因被执行人未履行生效调解书确定的义务，山东高院裁定拍卖案涉房产。某帝公司以案涉房产系其与某中汇公司共有、吴某系代持为由，提出案外人执行异议。 9. 2019年12月18日，山东高院裁定驳回其异议请求。某帝公司不服，提起案外人执行异议之诉，请求停止对案涉房产的执行、确认其享有50%产权等。 10. 2020年9月22日，山东高院一审判决驳回某帝公司的诉讼请求。某帝公司上诉。 11. 2021年9月16日，最高法院二审判决驳回上诉，维持原判。

争议焦点

案外人能否依据房产代持协议排除强制执行？

裁判要点

除法律另有规定外，不动产物权实行登记生效主义，当事人故意将房产登记在他人名下不属于法定例外情形。案外人与被执行人签订的房产代持协议，仅在双方之间产生债权债务关系，不能直接导致物权变动。申请执行人对涉案房产已依法设立担保物权，案外人的债权不能对抗该担保物权，故其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

原《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示基本原则和不动产物权登记生效原则，除法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。原《物权法》第九条所指的“法律另有规定”，指非基于法律行为导致物权变动、法律规定不以登记为生效要件或者登记错误等情形，并不包括当事人故意将不动产登记在他人名下的情形。案涉房屋登记在吴某名下，某帝公司与吴某签订的《房产合作购置及代持协议》只能在某帝公司与吴某之间产生债权债务法律关系，也不能直接导致物权变动，故某帝公司并非案涉房屋的所有权人。案涉房屋登记的所有权人吴某与某省高速公司签订《抵押合同》，约定以案涉房屋设定抵押并依法办理了抵押登记。根据原《物权法》第一百八十七条的规定，该抵押权已经设立，某省高速公司对案涉房屋依法享有担保物权。某帝公司基于《房产合作购置及代持协议》所享有的债权，不能对抗某省高速公司对案涉房屋所享有的担保物权，某帝公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

案例来源

《某帝公司诉某省高速公司、吴某案外人执行异议之诉案》[最高法院（2021）最高法民终391号]（人民法院案例库入库编号：2023-07-2-471-007）

实战指南

一、案外人仅以房产代持主张排除强制执行，通常无法获得司法支持。 根据不动产物权登记生效的基本原则，除法律明确规定的例外情形外，代持协议仅在案外人和代持人之间产生债权债务关系，不能直接导致不动产物权变动，也无法对抗登记公示产生的外部效力。有意通过代持方式持有房产的主体，应当提前评估代持引发的外部执行风险，对代持人信用及负债情况做全面尽调，具体防控方案可与专业律师沟通。

二、若申请执行人对案涉房产已依法设立经登记的担保物权，代持事实无法对抗该担保物权的优先效力。 我国法律确立了物权优先于债权的基本原则，经登记公示的抵押权等担保物权合法有效，优先于案外人基于代持协议享有的普通债权，申请执行人有权就案涉房产实现担保物权。案外人发现代持人私自抵押房产后，应当及时固定各类证据，尽早向代持人主张违约责任，具体救济路径可与专业律师沟通。

三、无正当理由故意委托他人代持房产，通常会被认定对未办理过户登记存在明显过错。 案外人主张排除强制执行，需要符合法律规定的全部要件，故意代持且无合理理由的，不符合“非因买受人自身原因未办理过户”的要求，无法满足排除执行的法定条件。需要办理房产代持的主体，应当提前留存完整的出资、占有以及主张过户的相关证据，确保证链完整符合法定要求，具体证据准备规则可与专业律师沟通。

延伸阅读

当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。

案例1：杨某、王某1申请执行人执行异议之诉再审民事判决书[最高法院(2020)最高法民再378号]

最高法院认为，王某1提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产时符合上述排除强制执行情形。首先，王某1对人民法院查封案涉房屋前房屋未过户至其名下存在明显过错。王某1虽提交了其起诉要求办理过户登记的相关证据，但该证据表明其起诉系在人民法院查封案涉房产之后。且本案一、二审期间，王某1对为何由他人代持房屋问题未作出合理解释。本院再审庭审中，王某1称，系因买房不想让配偶知晓，才故意将房屋交由某萨公司代持。法院认为，当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。其次，王某1在人民法院查封案涉房屋前未与出卖人签订合法有效的书面买卖合同。王某1提交的《房屋买卖合同》和不动产销售发票记载的案涉房屋买受人为某萨公司，王某1并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋与出卖人签订房屋买卖合同。王某1所签《房产代持协议》是王某1与某萨公司之间关于代持案涉房产的约定，无论在形式上还是内容上均与商品房买卖合同不同。再次，在案证据无法证明王某1在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋……最后，在案相关票据中并无任何王某1支付案涉房屋价款的转账记录或票据，无法印证王某1交纳案涉房屋购房款的主张。因此，王某1的异议不符合上述规定情形。虽王某1在本案二审判决作出后，申请解除了对案涉房产的查封，并取得案涉房屋不动产登记证书，但不能改变案涉房屋被人民法院查封时，王某1对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益这一基本事实。

买受人主张委托他人代持房屋以排除执行，虽各方认可代持关系，但购房收据均开具给受托人。在开发商明知委托事实情况下该行为不合常理且无合理解释，应认定买受人与开发商未签订合法有效的书面买卖合同，其排除执行的主张不能成立。

案例2：窦某、王某等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院(2021)最高法民申6147号]

最高法院认为，窦某主张对案涉25套房屋享有足以排除执行的民事权益，需举证证明其同时符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四种情形。经查，案涉25套房屋的买卖合同系某川公司与葛某签署，窦某虽主张葛某系受窦某委托代持案涉25套房屋，葛某、某川公司对此也表示知情和认可，但案涉25套房屋收款收据系某川公司向葛某而非窦某开具，这在某川公司明知窦某系葛某委托人的情况下明显不合常理，窦某、葛某、某川公司对此未能作出合理解释，且葛某除案涉25套房屋外，在案涉楼盘还购买了大量房屋。结合上述事实，原审认定窦某与某川公司就案涉25套房屋未签订合法有效的书面买卖合同，理据充分。