入库案例：判决合同解除的，房地产开发企业能否请求排除备案在购房者名下房屋的强制执行？

系案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书，法院不予支持。

阅读前瞻

不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

执行标的被查封后，房地产开发企业依据人民法院另案作出的解除合同的生效法律文书，提出案外人执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持。房地产开发企业为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保并为被执行人偿还的按揭贷款部分，可以从该房屋变卖价款中优先支付。

案件简介

1. 2014年8月31日，某置业公司与刘某签订八份商品房买卖合同，约定刘某购买位于郑东新区的八套办公用房，首付款50.55%当日现金支付，剩余49.45%通过招商银行房屋抵押贷款支付。付款时间为2014年10月21日，房屋交付时间为2016年6月15日。 2. 2014年10月21日，上述八套房屋的买卖合同在郑州市住房保障和房地产管理局登记备案。 3. 2015年1月21日，周某诉刘某、孔某合同纠纷仲裁案审理过程中，郑州市金水区法院作出执行裁定书和协助执行通知书，查封担保人尚某名下两套房产及被执行人刘某名下涉案八套房产，查封期限自2015年1月22日至2017年1月21日。后郑州仲裁委就该案作出生效裁决。 4. 2016年4月6日，因周某申请，郑州中院立案执行。 5. 2016年1月11日、6月2日及2018年9月19日，郑州高新区法院先后以调解书、判决书形式，解除某置业公司与刘某之间全部八份商品房买卖合同。 6. 2016年4月20日，郑州中院裁定评估、拍卖被执行人刘某名下涉案八套房产。 7. 2016年11月7日，郑州中院裁定继续查封该八套房产，查封期限自2016年11月8日至2019年11月7日。某置业公司不服，提出执行异议。 8. 2018年8月1日，郑州中院裁定驳回某置业公司的异议请求。某置业公司不服，提起执行异议之诉。 9. 2019年2月18日，郑州中院一审判决驳回某置业公司的诉讼请求。某置业公司不服，提起上诉。 10. 2019年6月12日，河南高院二审判决驳回上诉，维持原判。某置业公司不服，向最高法院申请再审。 11. 2020年3月31日，最高法院裁定驳回某置业公司的再审申请。

争议焦点

执行标的被查封后案外人能否依据另案生效裁判排除强制执行？

裁判要点

一、买受人支付购房款后，商品房买卖合同关系成立。合同信息备案登记具有对外公示效力，买受人对房产享有财产权利，该房产可成为法院执行对象。

法院生效裁判认为，刘某在合同签订后通过现金转账和银行按揭贷款支付了购房款，应视为其与某置业公司的商品房买卖合同关系成立。根据刘某与某置业公司签订的商品房买卖合同约定，某置业公司应当在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日内）办理房屋权属的初始登记。涉案房屋2014年10月21日在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局办理合同信息备案，该合同信息备案登记具有对外的公示效力，刘某对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当刘某成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。

二、案外人在执行标的查封后，另案诉请解除合同并据此排除执行，不符合司法解释规定，法院不予支持。但其已代为偿还的按揭贷款，可从房屋变价款中优先受偿。

某置业公司以刘某违约，商品房买卖合同的目的不能实现为由，向郑州高新区法院起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同，获得了相应的生效调解书和判决书，要求排除执行。但因某置业公司起诉，郑州高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行法院2015年1月21日查封涉案房产之后，依据《执行异议和复议规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定，某置业公司已为被执行人刘某偿还的按揭贷款部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给某置业公司。

案例来源

《河南某置业有限公司与周某、刘某案外人执行异议之诉案》[最高法院（2020）最高法民申1103号]（人民法院案例库入库编号：2024-07-2-471-003）

实战指南

一、金钱债权执行中，案外人依据查封后作出的另案生效解除合同文书主张排除强制执行的，无法得到人民法院支持。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，该规则旨在维护查封公示效力与执行秩序，防范被执行人与案外人通谋通过另案诉讼恶意阻却执行。房地产开发企业应当在案涉房屋被查封前提起解除合同诉讼，若已经错过该节点，不可盲目提起执行异议之诉，应就自身合法权益另寻救济，具体可与专业律师沟通调整策略。

二、即使另案生效解除合同文书作出于案涉房屋查封之前，也不当然产生排除强制执行的效力。 解除合同仅产生债权层面的返还请求权，不属于权属纠纷的生效裁判，符合《执行异议和复议规定》第二十六条第一款第二项规定的债权纠纷裁判范畴，无法直接改变不动产权利外观对抗执行。案外人需举证证明自身对执行标的享有的实体权益优先于申请执行人的金钱债权，无法完成举证的应及时协商处置方案，避免程序空转增加诉讼成本，可与律师沟通梳理权利顺位。

三、房地产开发企业因阶段性担保代偿的按揭贷款，可从案涉房屋变价款中主张优先受偿。 该优先受偿权基于开发企业承担担保责任后享有的追偿权产生，针对特定房屋变价款优先清偿，不影响强制执行程序的推进，但可保障开发企业的合法债权顺位。开发企业需在执行异议阶段明确提出代偿款项优先受偿的主张，及时提交代偿凭证等证据，未及时主张的需在变价环节向执行法院说明情况，若顺位不被认可应及时寻求法律救济。

延伸阅读

金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

案例1：邱某1、李某等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院(2023)最高法民申1237号]

最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。强制执行裁定作出的时间是2016年7月，邱某1依据的榆林法院三份生效判决作出的时间分别是2018年3月28日、4月27日，三份生效判决作出的时间晚于强制执行时间。根据上述规定，本案执行过程中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施，邱某1作为案外人依据此后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议，应当不予支持。

案外人依据查封前作出的另案民事调解书主张排除执行。若该调解书仅确认交付标的、不产生物权变动效力，属于债权纠纷裁判，不符合《执行异议和复议规定》第二十六条第一款第一项情形，而是符合第二项情形，案外人的债权请求权不能排除强制执行。

案例2：贾某、刘某甲、刘某乙、刘某丙、刘某丁、晏某案外人执行异议之诉再审审查和审判监督民事裁定书[河南高院(2025)豫民申5664号]

河南高院认为，《执行异议和复议规定》第二十六条第一款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持；（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。”如上所述，案涉民事调解书不能产生物权变动的效力，不属于该条司法解释第一项规定的法律文书。案涉民事调解书系就案外人刘某甲、刘某乙、刘某丙、刘某丁与被执行人晏某之间的排除妨碍债权纠纷，确认被执行人向案外人交付执行标的，符合上述司法解释第二项规定的情形。因此，刘某甲等人依据该民事调解书请求排除执行，不能成立。刘某甲等人享有的权利为债权请求权，并非《执行异议和复议规定》中规定的能够排除强制执行的民事权益，原审法院仅以该权利真实、合法为由，认定刘某甲等人能够排除，缺乏依据。