入库案例：土地抵押后，新增建筑物能否排除强制执行？

案外人不能以新增建筑物不属于抵押财产为由排除强制执行。

阅读前瞻

不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

建设用地使用权抵押后，案外人在该土地上新建了建筑物。根据民法典第417条关于建设用地使用权及地上建筑物在实现抵押权时应当“一体处分、分别受偿”之规定，案外人以新增建筑物不属于抵押财产为由主张排除对抵押建设用地使用权及新增建筑物的执行处分的，人民法院不予支持。但是，应当保障案外人依法参加执行分配程序，抵押权人对新增建筑物所得价款不享有优先受偿权。

案件简介

1. 2015年5月14日，某甲公司与某支行签订抵押合同，以其名下两宗国有土地使用权为某乙科技公司的债务提供抵押担保，并办理抵押登记。 2. 2016年7月19日，某甲公司投资人由某乙科技公司、常某某变更为常某、常某某，二人系父子关系。 3. 2017年5月11日，兰州中院受理某支行与某甲公司等合同纠纷一案后，依某支行申请，裁定查封某甲公司名下案涉两宗国有土地使用权。 4. 2017年11月14日，兰州中院作出生效判决，确认某支行对案涉土地使用权享有抵押权及优先受偿权。因某甲公司等未履行该判决，某支行申请强制执行。 5. 2019年4月10日，执行过程中，兰州中院委托第三方评估机构作出案涉土地估价报告，并发出执行通知、财产处置通知等。 6. 2019年9月30日，常某以其为案涉土地地上建筑物及附属物所有权人为由提出执行异议，兰州中院裁定驳回其异议请求。 7. 2019年10月25日，常某不服，向兰州中院提起执行异议之诉，请求不予执行原判决并确认地上建筑物及附属物归其所有。 8. 2020年4月17日，兰州中院一审判决驳回常某的诉讼请求。常某提出上诉。 9. 2020年12月1日，甘肃高院二审判决驳回上诉，维持原判。常某不服，向最高法院提出再审申请。 10. 2021年6月28日，最高法院裁定驳回常某再审申请。

争议焦点

案外人能否以新增建筑物不属于抵押财产为由排除强制执行？

裁判要点

一、案外人异议之诉属于实体权利之争，案外人须对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，典型为所有权。

案外人异议制度是执行救济的重要制度，旨在保护案外人的合法权益。案外人异议之诉的诉争本质上是实体权利之争，这就决定了提起异议之诉的案外人须对执行标的享有某种外观上的实体权益。究竟哪些实体权益属于“足以排除强制执行的民事权益”，民事诉讼法理论和审判实践中不无争议，通常认可的最典型的权利为所有权。实践中，案外人也往往基于其对执行标的享有物权而提出异议，本案案外人在建设用地使用权抵押后，对该地上建筑物主张所有权，为典型例证之一。

二、案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即便被执行人对案外人主张排除执行的民事权益予以认可，也不能免除其举证义务。

关于案件的举证责任。由于各方对证据掌握的不对等性，参照民事诉讼“谁主张、谁举证”原则，并根据《民事诉讼法司法解释》第309条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，应当由案外人提供证据证明其对执行标的拥有排除执行的实体权利，以达排除执行之目的。人民法院应当全面审查案外人主张事实的真实性以及法律关系的有效性，综合判断是否存在当事人捏造事实对执行标的提出异议的情形。通常而言，即便被执行人对案外人主张排除执行的民事权益予以认可，也不能免除案外人的举证义务。

三、建设用地使用权设定抵押的，申请执行人对该土地使用权及地上建筑物一并享有抵押权。

关于权利优先顺位的审查。人民法院在审查案外人权利的顺位时，应首先区分申请执行人是享有优先受偿权的债权人还是普通债权人。当事人行为时有效的《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，案外人如未能提供证据证明办理了相应不动产登记，则该部分不动产不发生物权变更的效力。在此情形下，根据行为时有效的《物权法》第182条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，建设用地使用权设定抵押的，应当认定申请执行人对设定抵押的土地使用权及地上建筑物一并享有抵押权。

四、申请执行人对执行标的享有抵押权的，案外人应当提供证据证明存在“法律、司法解释另有规定的除外”情形，否则应承担对其不利的法律后果。

关于案外人是否具有其主张的实体权利的认定。根据《执行异议和复议规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，在申请执行人对执行标的享有抵押权的情况下，案外人应当提供证据证明存在“法律、司法解释另有规定的除外”情形。案外人举证不能或举证不力，自应承担对其不利的法律后果。

五、建设用地使用权抵押后，其上新增建筑物虽非抵押财产，但应一并处分。抵押权人对新增部分价款无权优先受偿；案外人亦不能据此阻却强制执行，可在执行分配中主张权利。

关于案外人对设定抵押的土地上的续建建筑物、设施享有物权如何处理。根据行为时有效的《物权法》第200条以及《民法典》第417条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。因此，即便案外人在土地使用权设定抵押权后续建了建筑物等设施，并对该部分不动产享有物权，其仍不能以此为由阻却强制执行，应在执行分配过程中，实现对该部分不动产所有权人权益的保护。

案例来源

《常某诉某银行等执行异议之诉案》[最高法院（2021）最高法民申3602号]（人民法院案例库入库编号：2023-08-2-471-001）

实战指南

一、案外人以新增建筑物所有权主张排除强制执行，应承担证明自身对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的举证责任。 执行异议之诉的核心为实体权利争议，案外人是权利主张方，即便被执行人认可案外人的权利主张，也不能免除案外人的举证义务。若无法提供充分的权属登记或出资建设证据，仅以股权变更主张权属转移，其诉讼请求难以得到支持，需提前梳理完整证据链，就举证策略咨询专业法律人士确认。

二、申请执行人对建设用地使用权享有已登记抵押权的，依法对抵押土地及地上建筑物形成优先于一般权利的顺位。 根据房地一体抵押规则，建设用地使用权办理抵押登记后，该土地上已存在的建筑物视为一并抵押，已登记抵押权的效力优先于未完成权属登记的案外人权利。案外人受让抵押土地相关权益时，未提前核查土地抵押登记状态的，后续主张权利会面临法律障碍，需提前核查土地权利负担，就权利冲突问题提前咨询专业人士厘清边界。

三、建设用地使用权抵押后新增的建筑物不属于抵押财产，该规则不产生阻却强制执行的法律效力。 依据民法典及相关裁判规则，实现建设用地使用权抵押权时，应当将新增建筑物与土地使用权一并处分，仅抵押权人对新增建筑物的处置价款不享有优先受偿权，案外人的权益需通过执行分配程序实现。案外人若仅诉请排除整体执行不会得到法院支持，需及时在执行分配程序中申报自身权利，必要时委托专业人士参与分配主张合法权益。

延伸阅读

土地抵押后新增建筑物虽不属于抵押财产，但依房地一体原则应当一并处分。法院在强制执行时对新增建筑物一并采取强制执行措施，并不违反法律规定。

案例1：执行案外人、某银行内江分行申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[最高法院（2020）最高法民申2110号]

最高法院认为，原《物权法》第二百条、《城市房地产管理法》第五十二条是基于房地一体的原则，对建设用地使用权抵押权实现时，地上新增建筑物如何处分以及抵押权人对新增部分价款是否有权优先受偿作出的规定。根据上述规定，即使土地上新增建筑物不属于抵押财产范围，在处分时亦应当一并予以处分。因此，人民法院在强制执行时对案涉房屋一并采取强制执行措施，并不违反法律规定；覃某援引前述条文规定主张排除强制执行的再审申请理由不能成立。

执行标的系案涉建筑物使用权而非物权，不适用房地一体原则。案外人已将土地有偿交由他人使用，合同期内不享有建筑物使用权，法院仅处置使用权未改变所有权，未损害其合法权益。

案例2：某头公司、江某等案外人执行异议之诉其他民事民事裁定书[最高法院（2021）最高法民申4449号]

最高法院认为，本案应予重点审查的问题是某头公司是否对案涉建筑物享有排除强制执行的权利。深圳中院作出的48号之一执行裁定，裁定强制拍卖的是第三人葛某使用的位于深圳市宝安区某工业区的厂房、宿舍及办公楼等建筑物的使用权。在本案中，强制执行的是案涉建筑物的使用权，并非该建筑物的物权，不适用“房地一体，房随地走”的处置原则。2003年9月，某村委会、某头公司已与某明公司签订《“土地使用”协议书》，约定将案涉土地有偿提供给某明公司使用。由此可见，在合同期内，案涉建筑物的使用权不属于某头公司所有。因此，48号之一执行裁定仅依照财产现状处置案涉建筑物的使用权，并不会改变建筑物的所有权，不会损害某头公司的合法权益。