入库案例：被拆迁人的拆迁安置补偿权益，是否优先于抵押权人的抵押权？

拆迁安置补偿权益优先于抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。

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不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

1. 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。 2. 拆迁人、被拆迁人、房地产开发企业签订协议约定，由被拆迁人向房地产开发企业购买房屋作为还迁房，用于安置被拆迁人，以履行拆迁人的拆迁安置义务，房屋的位置、面积确定的，可以认定为“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”。

案件简介

1. 2008年7月8日，原告天津某服务中心与津南土地整理中心签订《土地收购安置补偿合同》，约定津南土地整理中心对天津某服务中心持有的国有土地使用权予以置换。 2. 2010年5月4日，天津市国土资源和房屋管理局津南区国土资源分局与被告天津某置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定该宗地上所建商业建筑中7000平方米由津南土地整理中心回购，用于安置被拆迁人。 3. 2011年11月11日，津南土地整理中心（甲方）、天津某置业公司（乙方）、天津某服务中心（丙方）签订《房地产回购合同》，约定甲方回购乙方建设的部分商业房地产用于安置丙方，并应于2011年12月31日前组织乙方与丙方签订《商品房销售合同》。 4. 2011年12月5日、2014年9月19日，津南土地整理中心分两次向天津某置业公司支付回购款1612.10万元、400万元。但天津某置业公司未按约定与天津某服务中心签订《商品房销售合同》。 5. 因天津某置业公司未履行另案生效法律文书确定的义务，被告某银行天津分行向天津二中院申请强制执行。该院查封天津某置业公司名下含案涉房屋在内的财产，并确认某银行天津分行对案涉房屋等抵押物享有优先受偿权。 6. 天津某服务中心对该强制执行提出异议，被天津二中院裁定驳回后，提起案外人执行异议之诉，请求排除对案涉房屋的执行。 7. 2022年8月24日，天津二中院一审判决驳回天津某服务中心全部诉讼请求。天津某服务中心不服，提起上诉。 8. 2023年4月13日，天津高院二审判决驳回上诉、维持原判。天津某服务中心向最高法院申请再审。 9. 2024年8月2日，最高法院再审撤销一、二审判决，改判不得执行案涉房屋。

争议焦点

被拆迁人的拆迁安置补偿权益，能否排除抵押权人申请的强制执行？

裁判要点

一、本案拆迁补偿事实发生于《民法典》施行前，相关纠纷应当适用当时有效的司法解释。被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。

首先，《民法典时间效力规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案拆迁补偿事实发生于《民法典》施行前，由此引起的纠纷应当适用当时有效的司法解释。

《商品房买卖司法解释》（法释〔2003〕7号，已于2020年修正）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益，具有优先于商品房买受人物权期待权的效力。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照原《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故交付全部或者大部分商品房购房款的消费者，其物权期待权优先于抵押权人的抵押权。根据上述规定，被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。

二、案涉土地纳入拆迁范围，津南土地整理中心取得拆迁相关手续后，与天津某服务中心签订补偿合同，约定以房屋作为补偿对价，双方构成所有权调换形式的拆迁补偿关系。

其次，根据天津某服务中心再审提交的证据以及原审查明事实，能够认定天津某服务中心对案涉房屋享有的权益为基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益。2007年10月12日，天津市规划局向津南土地整理中心核发《选址意见通知书》，案涉土地在项目选址范围内。同年11月26日，津南土地整理中心作为“土地征收（商住用地）”项目用地单位委托天津市地籍管理中心开展地籍调查工作，形成《地籍调查前置成果表》，记载天津某服务中心为所调查土地的国有土地使用单位。2008年1月30日，天津市国土资源和房屋管理局同意津南区国土局上报的《征收土地方案》，批准征收津南区咸水沽镇某村集体土地2.4141公顷。同年4月25日，津南土地整理中心因实施某市场土地整理项目取得《房屋拆迁许可证》。同年5月9日，津南区房地产管理局发布《拆迁公告》，列明拆迁人为津南土地整理中心。同年7月8日，拆迁人津南土地整理中心与被拆迁人天津某服务中心签订《土地收购安置补偿合同》，约定以7000平方米房屋作为拆迁补偿的主要对价。2023年8月22日，津南区住房和建设委员会出具《情况说明》，证明案涉土地在津南土地整理中心实施津南区咸水沽镇某市场土地整理项目范围内。以上事实表明，津南土地整理中心与天津某服务中心之间形成拆迁补偿关系，且系以所有权调换形式进行拆迁补偿。

三、天津某服务中心对案涉房屋享有拆迁安置补偿权益，优先于抵押权，可以排除强制执行。

2010年5月4日，津南区国土局与天津某置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确约定天津某置业公司所建房屋中7000平方米由拆迁人津南土地整理中心购买，用作还迁房。该合同确立了天津某置业公司应当修建7000平方米还迁房并由津南土地整理中心购买用于安排被拆迁人的义务。2011年11月11日，拆迁人津南土地整理中心、被拆迁人天津某服务中心与开发商天津某置业公司三方签订《房地产回购合同》约定，津南土地整理中心出资2303万元向天津某置业公司购买7000平方米房屋作为还迁房，房屋交付天津某服务中心，确定了具体的房屋门牌号和面积。该合同确定了天津某置业公司负有将案涉房屋作为还迁房交付给天津某服务中心的义务。对上述合同和拆迁安置补偿行为应作整体理解，《国有建设用地使用权出让合同》和《房地产回购合同》关于还迁房的约定是对拆迁补偿安置的细化和落实。《房地产回购合同》签订后，津南土地整理中心已支付天津某置业公司2012.1万元购房款，并表示未支付尾款的原因是未达到合同约定的支付条件，而非违约拒不支付尾款。这种情况下，天津某服务中心对案涉房屋享有的权益属于基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益，效力优先于抵押权，足以排除抵押权人申请的强制执行。

案例来源

《天津市某商务发展服务中心诉某银行股份有限公司天津分行、天津某置业有限公司等案外人执行异议之诉案》[最高法院（2024）最高法民再140号]（人民法院案例库入库编号：2024-07-2-471-011）

实战指南

一、准确界定案涉补偿是否属于所有权调换形式的拆迁安置补偿关系。 所有权调换形式的拆迁安置补偿权益，系被拆迁人以丧失原有不动产权利为对价换取的安置保障，根据旧法规则及现行裁判精神，其效力优先于商品房消费者物权期待权，更优先于抵押权人的抵押权。需留存拆迁立项、拆迁许可证、公告、安置补偿协议等全套基础证据，证据缺失的应当尽快向相关部门申请补开证明，权利性质存疑的应当与专业律师沟通梳理。

二、安置房屋位置用途的特定性是拆迁安置补偿权益获得优先保护的核心要件。 依据最高人民法院的裁判规则，只有拆迁补偿安置协议明确约定了安置房屋的具体位置、用途，才能满足所有权调换形式补偿权益优先保护的要件，进而对抗抵押权人优先受偿权。实践中不少安置协议仅约定补偿总面积未明确具体房屋信息，不符合优先保护条件，应当及时通过签订补充协议、调取三方确认文件等方式固定房屋特定信息，无法补正的应当与专业律师沟通调整主张路径。

三、符合条件的拆迁安置补偿权益可直接排除抵押权人启动的强制执行程序。 抵押权人的优先受偿权不能优先于合法成立的所有权调换形式拆迁安置补偿权益，该规则不受抵押权设立时间先后的影响，只要安置补偿关系符合法定要件即可主张优先保护。案涉房屋被法院查封后，应当及时提出执行异议，异议被驳回后需在法定期间内提起执行异议之诉，对裁判结果不服的要整理证据申请再审，程序把握存疑的应当与专业律师沟通确认。

延伸阅读

拆迁人与被拆迁人以所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，且安置房屋位置、用途特定的，被拆迁人享有的补偿安置权益优先于商品房消费者、一般买受人的权利，据此可排除他人对该房屋享有的担保物权等优先受偿权。

案例1：某银行农业路支行、燕庄一村民组等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院(2021)最高法民申5083号]

最高法院认为，根据原审查明事实，某置业公司与燕庄三村民组签订协议约定某置业公司给予燕庄三村民组房屋作为使用土地的补偿，双方并非联合开发建房法律关系。燕庄三村民组对案涉房屋享有权利源于其集体土地被征用，案涉房屋属于拆迁补偿安置房屋。根据某置业公司与燕庄三村民组签订的协议，燕庄三村民组应获补偿的房屋面积为25500平方米。案涉发展国际写字楼共22层，《房屋产权范围确认协议书》《房屋位置楼层确认协议书》载明燕庄三村民组所得房屋所在位置为2至20楼，可见燕庄三村民组所获补偿房屋占发展国际写字楼大部分面积，且燕庄三村民组在查封前即按照约定的固定面积收取租金，故本案补偿安置房屋位置具有一定特定性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。在法律司法解释规定商品房消费者的权利可以排除对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权的情况下，二审判决基于拆迁补偿安置权益效力优先于就同一特定房屋与拆迁人签订房屋买卖合同的包括商品房消费者及一般买受人在内的第三人的权利，兼顾本案被拆迁人的集体利益保护，从而认定拆迁补偿安置权益的效力优先于已经设定的抵押权，具有事实和法律依据。

被拆迁人签订拆迁安置补偿协议及变更协议的时间均早于抵押权设立时间，其拆迁安置补偿权益优先于抵押权，足以排除强制执行。

案例2：某银行红花岗支行、某社区居委会等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院(2021)最高法民申5569号]

最高法院认为，某社区居委会与某泰公司于2007年1月17日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》载明：“由于某泰公司不具备履行2003年4月15日《拆迁安置补偿协议书》的条件，本协议书为原协议书的变更，本协议签订后原协议不再履行。”2003年12月5日，某泰公司办理了案涉房屋的抵押登记，某银行红花岗支行取得案涉房屋的抵押权。故某社区居委会签订《拆迁安置补偿协议书》的时间先于某银行红花岗支行取得抵押权的时间。原判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，认定某社区居委会就案涉房屋享有的安置补偿的权利优先于某银行红花岗支行的抵押权，足以排除强制执行，并无不当。某银行红花岗支行关于原判决适用法律错误的申请再审理由，不能成立。