入库案例：被拆迁人的拆迁安置补偿权益，能否排除强制执行？

被拆迁人的拆迁安置补偿权益可以排除强制执行。

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不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

法律维护被拆迁（征收）人合法权益的精神是一以贯之的。被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式签订房屋拆迁协议，明确约定拆迁人以位置、面积等特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人在法院查封前已实际占有案涉房屋，其对拆迁补偿安置房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行。

案件简介

1. 1995年6月30日、1998年12月4日，案涉房屋代管单位就该房屋拆迁补偿事宜签订协议，同意拆除房屋并进行产权调换，相关协议已备案登记。 2. 2002年7月10日，权属人为郭某等办理继承公证。 3. 2003年9月18日，广州市某房地产公司通知权属人李某等回迁。 4. 2003年10月10日，有关部门将案涉房屋发还郭某等七位业主。 5. 2004年5月14日，广州市某房地产公司和李某签订《收楼确认书》，确认自2004年6月1日起，某某华厦第十层相关单元移交郭某等回迁使用。 6. 2016年6月30日，广州市某房地产公司与郭某等七人之一的曾某签订《收楼确认书》，确认自当日起将某某华厦两商铺交付曾某回迁使用。同年7月28日，该公司与郭某等七人签订拆迁补偿协议书。 7. 2016年9月，郭某等发现案涉两套商铺被广州中院因他案查封，提出执行异议申请，要求解除查封。 8. 2017年12月25日，广州中院一审判决驳回郭某等全部诉讼请求。郭某提起上诉。 9. 2019年8月30日，广东高院二审撤销一审判决，判令不得执行案涉房产。申请执行人沈某不服，向最高法院申请再审。 10. 2021年12月6日，最高法院裁定驳回沈某的再审申请。

争议焦点

被拆迁人的拆迁安置补偿权益能否排除强制执行？

裁判要点

一、侨居境外的郭某等人因祖屋拆迁享有案涉回迁安置权利，先后签订多份拆迁补偿协议，明确安置房屋位置与面积。案涉房屋原由房管部门代管签约，后发还业主重新签约并实际回迁。

法院生效裁判认为，侨居境外的郭某等因位于原广州市东山区的祖屋被拆迁而获补偿东华西路征用地段新建大楼某某大厦有关房屋作为回迁安置房，其中包括案涉房产。

有关拆迁补偿协议《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《征地拆迁直管房屋补偿协议书》《拆迁〈房屋补偿协议书〉补充协议》陆续签订于1995年、1998年、2002年，其中确定了补偿面积及地址、范围，并于2003～2004年间实际安排了部分面积的回迁，2016年6月30日实际安排了案涉房产的回迁。前述1998年《征地拆迁直管房屋补偿协议书》系由祖屋代管单位原广州市东山区房地产管理局与房地产公司签订。2003年，前述祖屋不再由管理局代管而发还郭某等七位业主，有关部门通知房地产公司与业主重新签订房屋补偿协议。2016年7月28日，房地产公司与业主签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。

二、案涉拆迁补偿协议虽签订于查封之后，但系按政府要求重签，属历史遗留问题。原判决认定被申请人享有合法安置权利并已实际履行，有事实和法律依据。

虽然《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》签订于案涉房产被查封之后，但该协议只是按照政府通知要求进行的重签，原判决认为本案涉及历史遗留问题，联系历史沿革认定被申请人对某某1、某某4铺享有合法权利并已实际履行，有事实和法律依据。沈某没有充足证据推翻原判决的认定。广州市某房地产公司在二审期间提交的有关证据经过了质证，原判决保障了沈某的质证权利。沈某申请再审称《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》涉嫌伪造，但未提交证据予以证明。

三、申请执行人享有普通金钱债权，被申请人享有拆迁安置补偿权利。案涉房屋位置、用途符合拆迁补偿安置协议约定的，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有优先权，原判决认定该权利足以排除执行并无不当。

本案申请执行人沈某因对广州市某房地产公司享有金钱债权而申请执行登记在该公司名下的案涉房产。郭某等的权利为请求进行征地拆迁补偿安置的权利。1998年《征地拆迁直管房屋补偿协议书》附表明确了对于非住宅的补偿方案，案涉房屋的位置、用途符合协议约定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有优先权，原判决认定郭某等对案涉房产享有的权利足以排除执行并无不当。

案例来源

《郭某等诉沈某、广州市某房地产公司、张某案外人执行异议之诉案》[最高法院（2020）最高法民申1586号]（人民法院案例库入库编号：2023-10-2-471-005）

实战指南

一、被拆迁人享有的拆迁安置补偿权益符合法定要件即可排除普通金钱债权的强制执行。 依据现行裁判规则，参照最高人民法院相关司法解释规定，以所有权调换形式订立的拆迁补偿协议中，被拆迁人对特定安置房屋享有的优先权优先于普通金钱债权。相关主体需梳理拆迁安置的完整历史沿革，固定早于法院查封的权利基础证据，涉及历史遗留的重签协议情形，需留存政府部门出具的发还、重签通知文件，证据存在瑕疵的可与专业律师沟通补正。

二、符合拆迁补偿安置核心特征的协议，即使名称并非拆迁补偿安置协议也可被认定为有效拆迁补偿协议。 拆迁补偿安置协议的核心要件是拆迁人以位置、用途特定的房屋，调换被拆迁人名下原有被拆迁房屋的产权，性质认定不以协议名称为绝对标准。相关主体需围绕协议约定的补偿方式、安置房屋具体内容梳理权利性质，围绕权利核心特征搭建完整证据链，对协议性质存在争议的，需通过专业法律分析明确主张方向。

三、拆迁安置房屋的特定化不以初始签订协议时明确具体房号为必要条件。 初始拆迁补偿协议签订时安置房屋尚处于在建状态，只要协议已明确房屋位置、用途并标注具体方位，后续通过补充协议、确认单、生效裁判明确具体房号的，仍可认定安置房屋已满足特定化要求。相关主体需留存各个阶段的协议、函件、裁判文书，证明前后约定房屋的一致性，无法梳理对应关系的，可委托专业律师梳理权利沿革固定对应关系。

延伸阅读

被拆迁人与拆迁人签订的联建协议约定了对房屋的补偿方式、安置房屋面积及位置、用途，符合拆迁补偿安置协议的法律特征，应当认定为拆迁补偿安置协议。

案例1：赵某、中国电信某分公司等案外人执行异议之诉其他民事民事裁定书[最高法院(2021)最高法民申3323号]

最高法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。根据原判决查明的事实，中国电信某分公司与某丰公司在联建协议及补充协议中对房屋的补偿方式、安置房屋面积等一般内容进行了约定，也对安置用房的位置、用途作了明确的约定，原判决结合生效民事调解书、置换入住通知单等证据，综合认定中国电信某分公司与某丰公司签订的联建协议系拆迁补偿安置协议，中国电信某分公司享有优先取得案涉房屋的权利，可以排除强制执行，并无不当。

拆迁补偿协议虽因安置房屋当时在建，未明确具体房号，但已明确房屋的位置和用途，并在附图中标注了具体位置；后续又通过确认单、补充协议确认了房屋具体栋号、房号，足以认定案涉安置房屋已特定化。

案例2：某某公司内蒙古分公司、某某分行等申请执行人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书[最高法院（2025）最高法民申1510号]

最高法院认为，根据原审查明的事实，某某分行（被拆迁方）与某某置业公司（拆迁方）及某某广场项目建设指挥部（鉴证方）于2011年签订《拆迁补偿安置协议书》，约定某金融文化中心写字楼第六层及以上相连若干楼层作为某某分行办公用房。2019年6月25日，某某置业公司向某某分行出具回迁装修事宜商榷函，明确回迁合同中的第六层，即目前编号5楼的楼层（楼层未改变）。2020年，就某某分行诉某某置业公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，一审法院作出民事调解书，载明2020年6月30日前某某置业公司按合同约定向某某分行交付某金融文化中心Ｃ楼写字楼第五层整层安置补偿建筑面积为4216.88平方米办公用房。2023年8月8日，某某置业公司与某某分行签订《回迁房确认单》，确认拆迁安置补偿协议中约定的办公区部分为：某金融文化中心Ｃ座房屋共22套，建筑面积合计3579.12平方米。回迁房的具体平面位置见附图。2023年11月15日，某某置业公司与某某分行签订《金融大厦拆迁安置补偿协议补充协议（四）》，双方一致确认某某置业公司为某某分行安置补偿位于某金融文化中心Ｃ座五层整层房屋，建筑面积约为3579.12平方米作为某某分行回迁的办公用房。上述事实表明，某某分行与某某置业公司签订《拆迁补偿安置协议书》时，案涉某金融文化中心属于在建工程，虽然未明确拆迁安置补偿的具体房号，但明确了拆迁安置房屋的位置和用途，并在附图中标注了具体位置，且双方在后签订的《回迁房确认单》《金融大厦拆迁安置补偿协议补充协议（四）》中确认了房屋具体栋号、房号。原判决基于上述事实，认定《拆迁补偿安置协议书》中约定的房屋与《回迁房确认单》《金融大厦拆迁安置补偿协议补充协议（四）》中确认的房屋具有一致性，并已具有特定性，具有事实依据。综上，原判决认定某某分行作为被拆迁人对案涉房屋具有排除强制执行的民事权益，不存在认定案件基本事实缺乏证据证明、适用法律错误而应再审的情形。