入库案例：查封前已经抵债并实际占有的，能否排除强制执行？

案外人债权合法有效，抵债价格合理，未规避执行且非自身原因未过户的，可以排除强制执行。

阅读前瞻

不动产房屋排除强制执行，是执行异议之诉中的“重头戏”——借名买房、夫妻共有、以房抵债、消费者购房人生存权保护……每类情形都牵动着复杂的权利博弈。司法实践中，能否阻却执行，往往取决于登记外观与真实权利之间的微妙平衡，裁判尺度直接影响当事人的安身之所。本组案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除执行的裁判逻辑与实战攻防，助您理清维权路径、守住房产安全线。

裁判要旨

执行中，人民法院查封被执行人名下房产后，案外人以其在本案执行依据生效及案涉房屋被查封之前，就案涉房屋已与被执行人签订以物抵债协议并实际占有为由提出异议的，人民法院可以参照《执行异议复议规定》第二十八条规定审查认定异议能否成立。案外人对被执行人的债权合法有效且抵债数额与房屋实际价值相当，不存在规避执行情形，且非因案外人自身原因未办理过户登记手续的，人民法院可以认定案外人享有足以排除强制执行的实体权益。

案件简介

1. 2014年9月22日，山西中某钢融资再担保公司与张某等执行案件，法院依法查封张某名下案涉房屋。 2. 2015年5月28日，张某与山西中某钢融资再担保公司签订房屋转让协议，约定以案涉房屋抵顶张某所欠该公司100万元债务，当日交付房屋，双方约定后续办理过户。因整栋楼未办理不动产证，过户手续至今未办理。 3. 2015年12月7日，太原中院就原告太原某融资担保公司与被告山西某钢铁公司、张某等追偿权纠纷一案作出判决，判令山西某钢铁公司偿还原告本息、违约金共计10977083.34元，张某等承担连带保证责任。 4. 2017年4月，山西中某钢融资再担保公司与中行某资产管理公司签订房屋租赁协议，将案涉房屋出租，租期20年。 5. 2021年8月30日，太原中院在追偿权纠纷执行过程中，依法查封被执行人张某名下案涉房屋。案外人山西中某钢融资再担保公司向太原中院提出执行异议，主张其对张某享有到期债权，案涉房屋已抵顶债务，请求排除执行。 6. 2022年7月27日，太原中院裁定中止对案涉房屋的执行，该裁定送达后，当事人均未提起执行异议之诉。

争议焦点

案外人在房屋被查封前已签订以房抵债协议并实际占有的，能否排除强制执行？

裁判要点

案外人与被执行人在房屋被查封前已存在合法有效的到期债权债务关系。双方签订以房抵债协议并已实际占有房屋，抵债价格适当，无规避执行情形，且非因案外人自身原因未办理过户登记。参照相关司法解释规定，对案外人排除强制执行的主张应予支持。

法院生效裁判认为，案外人山西中某钢融资再担保公司与被执行人张某在案涉房屋被查封前存在经生效裁判确认、合法有效的到期债权债务关系。而且，双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议，已实际合法占有涉案房屋。经查，该以房抵债协议约定的抵债价格适当，不存在规避执行或逃避债务情形，也并非因山西中某钢融资再担保公司自身原因未办理过户登记手续。因此，参照《执行异议复议规定》第二十八条规定，依法支持山西中某钢融资再担保公司提出的排除对案涉房屋强制执行的主张。

案例来源

《山西中某钢融资再担保公司与太原某融资担保公司案外人执行异议案》[太原中院（2022）晋01执异25号]（人民法院案例库入库编号：2024-17-5-201-004）

实战指南

一、以物抵债协议排除强制执行的核心在于满足特定法定要件。 根据《执行异议复议规定》第二十八条的精神，案外人需证明其在查封前已签订合法有效的书面抵债协议并实际占有房屋，且抵债价格公允，未过户非因自身过错。实务中，法院将严格审查协议签订时间、占有事实的形成时点以及过户障碍的外部性。债权人应确保抵债协议内容清晰、债权债务关系明确，并立即通过办理交房手续、缴纳水电物业费等行为固定占有证据，同时积极向登记机关提交过户申请或保留请求过户的书面记录，以防范因举证不足或行为瑕疵导致权利无法获得保护的风险。

二、审慎识别并防范以物抵债交易中的常见法律风险至关重要。 风险集中体现于协议效力争议、过户迟延的归责认定以及与其他债权人权利的冲突。例如，若协议约定债务到期前抵债或含有流质条款，可能被认定无效或部分无效；长期不办理过户则易被认定为自身过错，从而丧失排除执行的权利。债权人应在协议签署前核实债务履行期限，避免签署具有担保性质的远期抵债协议，并确保抵债资产未被查封或抵押。在签约后应立即启动过户程序，对于因政策、登记障碍等客观原因无法及时过户的，应持续保留主张权利的证据，以应对可能发生的执行异议之诉。

三、权利主张受阻时需依循法定程序及时寻求救济。 当抵债房产被另案查封后，案外人可依法向执行法院提出执行异议，若异议被驳回，则需在法定期限内提起执行异议之诉。诉讼中，需围绕《执行异议复议规定》第二十八条的各项要件进行全面举证，尤其注重占有时间早于查封、非因己方原因未过户等关键事实的证明。债权人应提前准备债权凭证、抵债协议、占有证明及过户申请记录等核心证据链。鉴于此类诉讼专业性较强且举证责任严格，在启动程序前建议进行充分的证据梳理与法律论证，以提升维权成功率。

延伸阅读

诉讼保全中的查封在进入执行程序后自动转为执行中的查封，二者均具有公示效力，在适用《执行异议复议规定》第二十八条时不作区分。案外人在法院查封之后占有案涉房屋，不符合法定排除执行要件。

案例1：张某、某医药公司等申请执行人执行异议之诉其他民事民事裁定书[最高法院（2021）最高法民申3434号]

最高法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条规定，诉讼保全中的查封在进入执行程序后自动转为执行中的查封。《执行异议复议规定》第二十八条未对查封进行区分，无论是诉讼中的保全查封还是执行中的查封，均具有公示效力。张某主张以执行裁定作出的时间作为判断其合法占有案涉房屋的依据，于法无据。根据原判决查明的事实……原审中张某提交的案涉房屋入住单载明的时间在法院查封案涉房屋之后，其自认在法院查封案涉房屋时，案涉房屋并未达到交付条件。综上，张某不符合《执行异议复议规定》第二十八条第二项规定的情形，原判决认定其不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。

不动产买受人的合法占有指对不动产的管理控制，商品房买卖中一般以办理交接入住手续、取得房屋钥匙等方式认定。作为买受人的案外人提交的房屋交付证明出具时间不符合要求，且无其他证据佐证其在对应时间占有不动产，依据《执行异议复议规定》第二十八条主张排除执行的，不予支持。

案例2：杨某贤、杨某锋等案外人执行异议之诉其他民事民事裁定书[最高法院（2021）最高法民申2851号]

最高法院认为，合法占有是不动产买受人对不动产管理控制的一种事实状态。就商品房买卖行为看，一般认为通过办理交接入住手续、拿到房屋钥匙等方式实现对房屋的管理控制，即属合法占有房屋的情形。就本案而言，杨某贤于二审期间提交的《房屋交付证明》出具时间为2020年6月30日。在没有其他证据进一步佐证的情况下，前述《房屋交付证明》尚不足以证明某星公司于2016年10月28日即将涉案房屋交付杨某贤的事实。杨某贤援引《执行异议复议规定》第二十八条的规定主张排除执行理据不足，不予采信。

案外人与被执行人签订以房抵债协议，案涉房屋登记在被执行人名下且被执行人已交付权属证书，案外人长期怠于办理过户登记，对未办理过户存在自身过错的，不享有足以排除强制执行的民事权益。

案例3：某农商行红旗支行、任某珍执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[最高法院（2021）最高法民申3171号]

最高法院认为，案涉《以物抵债协议书》系2007年6月21日签订，案涉房屋于2007年8月23日即登记于某旗集团名下。根据该协议关于办理房屋产权时，某旗集团必须积极配合及凡因履行本协议或与本协议有关的一些争议、纠纷，当事人任何一方可依法直接向人民法院提起诉讼，通过司法程序解决的约定，某农商行红旗支行此时即可要求某旗集团协助办理案涉房屋过户登记。根据一审查明的事实，在协议签订后某旗集团即将案涉房屋的房屋所有权证书交给某农商行红旗支行，某农商行红旗支行却于2018年5月份才向不动产登记中心申请不动产过户登记，导致案涉房屋目前仍登记在某旗集团名下。某农商行红旗支行怠于行使权利，就案涉房屋未予过户存在主观过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因此，某农商行红旗支行就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。